2020年被称作“房地产分化元年”，从这一年起，众多房地产从业者、购房者都感受到了不同地区、不同类型房产价格的严重分化。

2021年，中国房产政策更是几度收紧，整个行业迎来拐点，媒体惊呼：房地产从“白银时代”转向“黑铁时代”！

房地产行业的转向，是疫情刺激下的暂时应激反应？还是40年城市化发展的必然结果？未来10年20年，中国房地产行业前路如何？房价是涨是跌？

本期《聊一波》节目，《财经》杂志总编辑王波明特别邀请复旦大学特聘教授、重庆市原市长黄奇帆，独家解读中国房地产市场40年发展的深层逻辑和未来走向，帮你拨开房地产迷雾。

1. 27年，中国房地产建设猛增170倍

王波明：2021年，房地产政策收紧，房贷速度放缓、控制行业负债规模，几个头部房企纷纷出现了问题。另一方面，房地产行业对经济的带动作用不可忽视，房地产短期是不是到头了？未来这个行业长期会怎么走？

黄奇帆：这件事要这么看。中国的房地产，改革开放40年来为什么会轰轰烈烈地发展？这取决于1980年前后中国房地产城市化需求的极度饥渴， 八十年代中国城市化改革，制度化的松动和市场需求极度的饥渴叠加在一起，就形成了爆炸性的发展。

1980年中国1.8亿城市居民的人均住房面积是多少？5平方米。三口之家就15平方米，又吃又住又睡又是厕所间、厨房间都算在一起，5平方米。

王波明：5平方米我都觉得算多了。

黄奇帆：5平方米和现在的人均50平方米对比，就能看到那个时候住房需求极度的饥饿状态。这和这个中国经济整体发展阶段相关，40年前整个中国商业服务业规模只有1000亿，现在达到160万亿，在中国经济萎靡不振、城市住宅需求极度小的背景下，整个需求是被高度压缩的，一旦有外部条件点燃，就像干柴烈火，开始爆炸式的发展。

1980年邓小平改革开放一开始，就释放了城市化的机制。其中一个是可以落户的制度；一个是可以离土离乡的制度；一个是土地承包释放农村劳动力的制度；第四，城市有了土地批租有了房产商。第五，老百姓有了自己拥有产权的家庭居住的房子，之后按揭贷款也出来了。这六条改革一合成，就变成了巨大的推动力。然后政府才成立了像上海浦东这样的投融资平台，接着国家又开设开发区，每个开发区就是一个经济发展的增长极，这都是城市化运动的推动力。

有了上面这八个机制，各项政策一松动，就把前面饿得扁扁的肚子一下子撑开了。这一爆发是什么概念呢？1990年中国1年造的房产面积是1000万平方米，到了2017年，中国房产商建的房子是17亿平方米，去年2021年，中国房产商新建房的总量16.5亿左右，所以大体上到2017年17亿打住，后面三年没有再涨。这是波澜壮阔的中国过去30年、40年房地产发展的情况。

眼下，10个指标出现了拐点，中国房地产市场进入了新阶段。

2.房地产商负债率高达90%，房地产出现十大拐点

王波明：房地产出现了哪十个拐点？

黄奇帆：首先中国14亿人不会再过40年涨4个亿变18亿，大家基本上认为14亿人是天花板，总之人口在减少；第二，中国的城市化率已经到了65%，中国的65%相当于欧美75%，再增长也就增加5、6个点。因为现在的65%实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，小孩和老头老太太都留在农村；第三个，中国的老龄化在加深，去年已经到21%，预计2035年会到30%以上，老龄人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来；第四个指标，到去年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我们一年房地产建设量也就17亿平方米，这就是一个库存。中国老百姓买下来的房子，用来投资，没有住也没有出租的，有20%。在房价上升期，就算我有两套房子闲置我也不怕。房产商房子没有卖掉，他会觉得没卖掉反而划算。但是房价如果不涨了，这个库存都是积压，会造成新房需求大幅萎缩。

第五，整个中国城市人均住房面积2000年后达到了50平方米，全世界发达国家人均50就是天花板；第六个指标是年度房地产建设量，2000年是1亿平方米，到了2010年10亿，到了2016、2017年17亿， 20年翻了四番，17亿什么概念？中国造了全世界的一半！你在过去30年有这个需求，扩张到了人均50平还这么造，你想泡沫化需求都泡不出来；第七 ，中国的土地价格和房产的价格20年翻了四番。土地价格也是从每亩100万变成1000万、2000万，也是10倍、十几倍的涨。

当地价有20年翻四番的趋势时，所有房产商都会囤地、炒地，大家都不怕库存，都拼命融资贷款。这个规律是前面说的7个指标，20年如此的温床给宠出来的，给惯出来的。

第八个指标，危旧房改造和旧城改造，大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了；第九个，城市的学校、医院建设也到头了；第十个，中国的房地产商负债率都到90%的天花板了，再过10年也不会变成105%。总而言之不管是举债，还是公共设施、基础设施、旧城改造，还是老龄化指标，当下这些数据都表明新阶段新常态要出现了。

现在房地产出现了困境，有人把它归结为是地方政府和国家的政策过头了，太集中了，太厉害了，把它给打压了，这是不合理的。

王波明：你这是从终极的供需求关系，这30年的历史演变来看。

黄奇帆：整个环境已经到了这一步，你还像当年饥渴状态时期那样去促进，那不变成神经病了吗？现在的困境既不是政府调控过头造成的困难，也不是房产商自作孽造成的，因为房产商2005年、2010年，也都是高举债、高周转、炒地皮的行为方式，为什么当时不破产、这会儿房产龙头企业集中破产呢？原因就是这种方式在扩张的时候是可以循环的，但现在继续按这个逻辑来你就要碰壁了。

3.房地产进入新常态，未来中国房企将减少9成

黄奇帆：今后5年10年，中国房产商运行方式的新常态会出现五大调整。

第一，全世界的房产商，负债率没有超过50%的，中国到了80%、90%，这是过去地价、房价、市场需求量猛涨16倍导致的。一旦需求没有了，他们就会进入到一个新常态，负债率从90%下降到80%、70%、50%甚至40%；第二，高价买地、大楼盘造房这种状态会收敛，会根据市场实际需求进行结构性开发；第三，房产商发了疯一样的跨界，又搞商业、又搞工业、还搞制造业，觉得房产商赚了钱以后就可以随意跨界到处搞的就停了，他们就不再胡闹了。术业有专攻，这个方面会收敛。

第四，中国房产公司独立法人的有9万个，整个美国的房产公司不超过500个，我们的开发商比全世界加起来还多。以后中国房产商有1万个不得了，所以今后十几年，房产商法人会不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行、关闭等等。第五，房产商卖房不会是以前那种造100万卖100万的大周转，以后可能变成了造50万，其中25万是商品房卖掉，25万是商业性的租赁房，变成商住、长租公寓销售。这五大变化会是今后房地产常态的经营状态，所以你一点不要担心这一次的房地产阵痛会怎么样，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步必然带来的拐点。

拐点过后是良性循环的开始，这个开始不仅仅是靠政府约束，而是以环境土壤为导向的。

4.拐点之后，房价会不会大跌？

王波明：我还得问问房价，如果按你这种说法，今后房价即使不是急转往下走，也是一年接一年往下走。

黄奇帆：这不一定。

王波明：因为没需求了。

黄奇帆：这个拐点是讲20年翻几番这样的房价地价上涨到头了，以后十年可能也会往上涨，但是每年涨幅低于GDP增长。并没有说五年低一半，十年又低一半，没有这个概念。因为房产总有折旧，如果我们有550亿平方米，55年时间每年折旧2%或者1.5%，每年差不多折旧就是10亿，形成一个可循环的状态，这个平衡就形成了一个新常态。这时候房产的价格就是保值的，局部地区房价也可能继续涨。

王波明：但是宏观来说到头了。

黄奇帆：宏观来说大体平衡了。

5.房地产是支柱产业，要稳定!

王波明：房地产拐点出现了，眼下房地产商存在崩盘、暴雷的风险，该怎么办？

黄奇帆： 房地产是支柱产业，必须要稳住。首先，房地产是支柱产业，它差不多要占GDP5%到10%的分量，要稳定；第二，中国老百姓的财富60%是房产，房地产也是民生产业，也应该稳定；第三，房地产是半金融企业，里面有大量的按揭贷款，如果崩盘对金融机构也是风险；第四，房地产是龙头企业，关联着大量的供应链上的工业企业，带动几十个工业的销售产品、消费品。我们政府之所以采取五个限制措施，就是控制房地产的炒作，追求稳定不大起大落。

长远来说，房产商自己的行为方式也会转变到比较可持续的稳定状态，对政府来说，当下对这些困难房产商我们不是简单要去救，一旦它要崩盘，它的债务实际上进入破产重整的保全，它的资产不是房产商的，是债权人的，这个债权人包括银行、非银行或者老百姓集资款的债主、也包括买了按揭贷款的房子的老百姓，他也是个债权人，还有许多施工队的施工欠款。对这样的资产，如果简单让他破产，会造成社会震荡，使得它软着陆就要用重组的办法，重组是一切危机中，重要的软着陆的一种方法。

6.房企会破产吗？债务问题怎么办？

王波明：房地产重组这块你也做过详细调研。

黄奇帆：对，做过一些详细的研究和调研。

第一种，大型的房产商，出了问题的房产商自救，自我重组壮士断臂，砍胳膊砍腿，保存最主要的一个肌体，不使得整体上瘫痪；第二种，优势的房产商，没出问题的房产商，去收购、兼并、重组出问题的房产商；第三，我们国家队、国有资本运营公司也可以拿出它的资本金，战略性的资金，他不一定自己直接重组房产，他可以入股成为战略投资者，入股到那些优势房产商去收购兼并，他只要一介入，会在社会上产生巨大的影响力和信心；第四种，地方政府也可以拿出一定的钱把过去10年5年批租给房产商的地，根据现在的市场行情打个折回购而不是没收，因为这个地事实上已经是债权人的了，你无权去没收它，你应该回购，回购以后这个资金封闭运行，就用来还债，也是一种重组；第五，房产商库存的房屋，政府也可以回购一部分，回购的中低端的成为保障房，中高端的成为人才房。

黄奇帆：总之，五管齐下，重组。

王波明：稳住局面。

黄奇帆：对，重组是软着陆的一个重要的杀手锏，为了稳住局面，这五个渠道进行重组的时候当然需要资金，这种资金国家可以有专项债或者专门的贷款，这种债务不放在三条红线里，算体外循环，这也是一种办法。总之最后的结果，使得这次拐点到来以后新的背景下，作为一个阵痛、转轨的一个重组手段，实现房地产平稳落地，软着陆。在新的拐点下，其实用不着担心，房地产也好、政府的条款方式也好，都会随着新的形势进入良性循环的状态。

素材来源于《聊一波》在今日头条上发布的视频，搜索节目名观看完整视频。