01

多个抵押物同时为某一笔贷款担保的原因

《物权法》允许同一财产可以为多笔债务提供担保，法律上称之为顺位抵押。同时也允许多个财产为同一笔债务提供担保，法律上称之为一债多押。《民法典》也延续了该规定。

一债多押的原因主要有两个：一是债权人的主动需求。二是登记部门的被迫要求。

关于债权人主动需求，为了保障主债权的实现，债权人要求债务人（或第三人）尽量提供足值的担保物，以满足债权人自身利益需求。但客观情况是复杂的，尽管债权人有这方面的需求，但也要考虑债务人的情况。一方面债务人未必愿意将价值超出债务的财产都用于抵押；另一方面，债务人未必有足值的抵押物，此时可以考虑混合担保方式，比如有清偿能力的保证人作为抵押担保的补充。

关于登记部门的被迫要求。依据《担保法》第35条“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”的规定，超额抵押是被禁止的。时至今日，禁止超额抵押已显现出各种弊端：1.抵押财产进行重复评估，增加交易成本，影响效率；2.阻碍财产发挥最大价值；3.不尊重当事人意思自治原则。《物权法》第13条规定：“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。”考虑到禁止超额抵押的种种弊端，《物权法》第13条取消了《担保法》中关于不得超额抵押的规定。《民法典》第213条延续了该规定。允许超额抵押，最终以登记的时间先后顺序确定抵押权的行使，既符合公平原则，也不会侵害第三人利益。

但是，截止目前，有的地方不动产登记机关仍在沿用旧的规定和内部做法，对超额抵押不予登记。这就逼迫债务人为了尽快办理贷款，不得不提供多个抵押物为同一笔贷款担保。

02

不动产登记系统设置及登记规则造成合同约定的担保范围与登记不一致

我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。

多个抵押物为同一笔贷款提供担保时，债权人一般会根据抵押物的价值和贷款金额确定每一担保物的担保范围。

比如：一笔100万元的贷款，债务人提供两套房屋作为担保。债权人在两份担保合同均约定担保范围为：主债权100万元及其利息、罚息、违约金。但是，不动产登记部门往往不予办理，而是要求必须将本金100万元分割为两部分，由两套房屋分别担保。于是债权人不得不将贷款进行分割，例如：一套房屋抵押登记为：担保的债权金额60万元；另一套房屋抵押登记为：担保债权金额40万元。

问题来了，如果最终发生的债务为：本金100万元，利息、罚息共计20万元，合计120万元。那么超出的20万元如何优先受偿？

03

合同约定的担保范围与登记不一致应以合同约定为准兼顾登记原则

依照《九民纪要》第58条的规定，以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但因地区登记系统设置及登记规则造成合同约定的担保范围与登记不一致的，人民法院应以合同约定认定担保物权的担保范围。就单个抵押物担保某一笔贷款，担保范围包括登记的债权数额及其利息、罚息等附属债权。这种认定在司法实践中已成共识。

当多个抵押物担保某一笔贷款时，担保范围的认定在实践中存在较大争议。

第一种观点认为：应按照《九民纪要》第58条的规定，以抵押合同约定的担保范围为准。接着上面的举例谈，此种观点应得出如下结论：两套房屋的抵押担保范围均为：100万元本金及利息、罚息等附属债权，抵押权人在该范围内享有优先受偿权。

第二种观点认为：物权的设立以登记为生效要件，即应以抵押登记的范围为准。所以担保范围为：一套房屋为60万元，另一套房屋为40万元。

第三种观点认为：应以抵押登记的债权金额及其利息、罚息等附属债权作为担保范围。即一套房屋的担保范围为：60万元及其利息、罚息等附属债权；另一套房屋的担保范围为：40万元及其利息、罚息等附属债权。

笔者认为，无论是单独一套房屋担保某一笔贷款，还是多套房屋共同担保某一笔贷款，出现抵押登记的担保范围与合同约定的担保范围不一致的原因均是不动产登记部门的登记系统设置及登记规则造成的。依照《九民纪要》第58条的指导精神，两种情形的原因一致，造成的法律后果也相似，所以应以合同约定认定担保物权的担保范围。但是，也要兼顾抵押登记原则、公示公信原则和善意取得制度。

首先，第一种观点与第三者观点看似担保范围不一样，前者范围更大，实际均能满足抵押权人的抵押权需求，达到抵押担保的目的。

其次，不动产物权的设立、变更以登记为生效要件，物权登记的内容具有公示公信效力。除法律规定外，不能突破。

第三，遵守善意取得制度，在保护抵押权人利益同时，还考虑保护善意第三人的利益。抵押登记的范围能使第三人合理信赖抵押担保情况，从而作出适当的民事行为，比如购买抵押物或办理顺位抵押时，根据抵押登记情况，第三人可以做出合理判断。因此，笔者认为第三种观点更为适宜。

综上，同笔贷款设定多个抵押担保时，当因不动产登记系统设置及登记规则造成合同约定的担保范围与登记不一致时，应以抵押合同约定的担保范围为准，同时要兼顾抵押登记原则、公示公信原则和保护善意第三人利益。

04

实践中的提示

提示

债权人为同一笔债权登记多个抵押权时，当被迫按照登记部门的要求将债权分割成若干个债权金额对应每一个抵押物的担保范围时，建议抵押权人注意以下事项：

要明白抵押登记证书上的担保范围绝不限于登记的债权金额，抵押权人向抵押人主张抵押权时，可以按照抵押合同约定的担保范围主张抵押权。即便法院最终以抵押登记的债权金额作为本金（而非将抵押合同约定的主债权金额作为本金），只要将其产生的利息、罚息等附属债权包括在担保范围内，便能保护抵押权人的正当利益。