8月7日晚间，一向以“优等生”示人的龙光集团突发一纸公告，自曝因流动性问题，将暂停支付5笔境外债付息。

△龙光集团公告

为缓解流动性压力，龙光集团在公告中提出，将推行措施以加快开发中物业及已竣工物业的预售及销售，加快销售回款及其他应收款项。

克而瑞数据显示，2021年龙光集团曾以1588.2亿操盘金额在房企中排名第20位；以934.2万㎡的操盘面积位居第25名，属于TOP20大中型房企，对于项目销售应该没什么问题。

另一方面，作为集团大本营，龙光集团自2003年起就开始深耕深圳，其开发项目几乎遍布各区，尤以龙华、光明最甚。

2020年，龙光集团以一己之力击退16家房企，以115.9亿拿下前海地块，成功跻身深圳顶流圈层。该项目后来被命名为“前海天境花园”，2021年 1月以11.2万/㎡的均价入市，开盘当天，1003套住宅一售而空，自此传为佳话。

但令人没想到的是，仅一年时间过去，前海天境就频频传出“停工”“烂尾”的消息，如今，龙光集团因流动性违约，使得“前海天境或将烂尾”的传言再次甚嚣尘上。

对此，深圳壹地产联系到几位前海天境业主，了解到目前项目的一些新进展，同时也咨询了相关领域律师，为大家解答一些法律上的问题~

01.

业主：

不相信龙光会烂尾，

我愿意出30万修楼

今年3月7日，龙光集团曾通过境内控股公司龙光控股承认，有短期流动性困难。

一周后，关于“19龙控01（112875.SZ）”债券100%付息、先付5%本金、剩余本金展期15个月的方案出炉，正式拉开龙光现金流紧张序幕。

此后一个月，“龙光前海天境花园上百亿预售监管资金被非法挪用”的消息开始爆出，网络上甚至流传出“前海天境业主诉求书”。

△前海天境业主诉求书，图源网络

据网上信息：

1、截止6月底。前海天境项目已封顶，但主体尚未完工，施工建设几乎处于停滞状态；2、按照当初的去化情况，龙光集团监管账户上应该有138亿预售监管资金，但是现在却仅剩5899万余额，并不能够支撑后续的工程建设；3、面对监管账户余额仅5899万，业主洽谈了前海管理局、银保监局、监管账户开立银行中信银行、开发商龙光集团，但四方均表示“不清楚”。

随后，关于前海天境“停工”“烂尾”的消息开始变得愈发热烈。

为此，龙光集团分别于7月11日、15日、18日，连发三次声明力证清白，表示项目并未停工，还将对造谣自媒体采取报警处理。

△龙光集团三次声明，图源：微信公众号“深莞龙光”

一位不愿具名的前海天境业主告诉深圳壹地产，“前海天境距离业主交楼，工程总价还需10亿元左右，目前开发商已售住宅的监管资金还有3亿左右，但是银行未放款。”

该业主表示，对于继续建设前海天境项目的资金，开发商龙光集团应该还有充足的资金。

该业主分析道：“据我们业主的了解，前海天境只有住宅卖完了，还有15亿货值的商铺没有卖，即使是5折交给承建商，龙光也还有7亿的回款，加上银行里冻结的3亿，完全足够把剩余的工程建完。”

△前海天境底部商业沙盘，图源网络

深圳壹地产查询项目资料了解到，龙光前海天境拥有建面约1万㎡的商业，共有170个面积约32-135㎡的商铺，集中在项目底部的负一层、地面1层、2层。

其中，负一层由开发商自持；

地面1层商铺建面约32-104㎡，单价11-23万/㎡；

2层商铺面积约33-135㎡，单价7-12万/㎡。

如果两层商铺全部卖出，开发商则会有预计15亿的资金收入。

△前海天境商业平面图，图源网络(左右滑动)

另一位前海天境的业主金广恩（化名）也认为，开发商虽然存在一定的现金流短缺，但是相信会有办法解决资金问题，“如果业主们筹集资金能解决项目建设，那我也愿意出资。”

深圳壹地产从一位知情人处了解到，目前前海天境业主间正在商讨，如何解决项目剩余建设资金的问题，其中有业主提出“每户业主出资30万，共同筹集资金协助开发商继续建设项目”。

按照前海天境一共1003户住宅来计算，每户出资30万就可以筹集3亿资金，加上前文提到的银行冻结资金3亿、待售商铺15亿，确实能够将剩余10亿的项目建设资金缺口补足，并且还会留有结余。

金广恩还向深圳壹地产谈到，此前前海天境刚被曝出“停工”“烂尾”传闻的时候，自己曾有过一些担心，不过现在看到项目已经封顶，也就不那么担心了。

“我觉得应该是会晚一年收房，目前也谈不上后悔”，金广恩认为，前海天境所在的前海片区是深圳大力发展的区域，拥有众多规划，如果项目真的出现什么问题，相关部门也不会放任不管。

02.

律师：

这是开发商向业主借的钱，

一定要再签借款合同

虽然目前并没有确切消息表示，前海天境业主将会筹集资金，推动后续项目建设资金，但深圳壹地产从几位业主那里得到的回复均是：愿意出资。

业主金广恩表示，前海未来的发展潜力很大，这里的房产具有保值能力，当时买房的时候已经花了一千多万，现在再拿出30万对于自己来说，并没什么压力。

金广恩告诉深圳壹地产，自己购买的是位于中高层的145㎡户型，总价在1700万左右。

对于前海天境业主们“自发筹钱保交楼”的想法，上海申宜禾律师事务所合伙人王龙国提醒到：

“业主自发筹钱，则钱‍款所有权肯定是属于参与筹款的所有业主。开发商如果使用业主自发筹措的款项，则开发商与业主之间属于借款关系，相当于开发商向业主借了款项。”

王龙国律师还谈到，对于这笔由业主筹集的资金也需要监管，业主可以在与开发商双方都同意的前提下，委托银行等第三方机构监管，也可以自行监管。但如果是自行监管，则业主的参与度会显得十分重要。

例如成立业主监管委员会，共同监督每一笔资金的流入和支出。

此前，前海天境花园出现监管账户资金“支出不明”的情况，有业主认为是银行监管力度不够导致。

故，业主以此与开发商、监管部门等进行过多次洽谈，并有业主试图通过维权、法院诉讼等形式维护自身权益，但最后都以不了了之收尾。

对此，王龙国律师表示，“业主可以向与本方签署合同的另一方起诉，也就是与本方签署合同的主体是谁就起诉谁，要明确手上合同中的对方是谁。”

王龙国律师分析道，有业主试图向银行提起诉讼，但银行是否需要向业主承担责任，要看银行是否与业主签有合同，如果银行与业主之间有合同，则业主可以依据合同中的约定向银行主张权利。

“如果业主与银行之间没有合同，则正常情况下业主很难起诉银行。”

王龙国律师继续谈到，“业主与银行之间如没有合同，业主坚持起诉银行的话，则到法院难以立案。在没有合同的情况下起诉一方可以依据侵权来起诉，但是业主遇到的这种情况很难认定银行对业主构成侵权。”

综合律师的观点和建议，业主如果真的自发筹款保交楼，那么必须要与开发商再次签订借款协议，同时与第三方资金监管机构也需要签署合同，才能在保障交楼的同时，保护自身的合法权益。