摩拳擦掌等待结果的时候到了。
3月结束了,到底表现如何,这是包括我在内,所有人都共同翘首以盼。
但我要先说明一点,数据和市场感受一定会有差异,4月15日70城数据,包括我本周还会继续出炉房价地图,会更全面扒一扒各城市3月份的数据表现。
把所有数据杂糅在一起,或许就能盘出3月楼市的真实表现了。
还是那一句,记得持续关注我们。
先说供应:
3月30个重点城市新增供应2007万平方米,超前2月供应总和,环比激增164%,同比上涨45%。
![3月楼市数据,出乎意料!](http://www.diet106.com/uploadfile/202305/92c7cc2fa66e481.jpg)
供应的持续增加,说明开发商在集中推盘,相比前年资金的窘迫,去年楼市的低迷,今年多数开发商都开始缓过来了。
所以快速出货成为他们一致的选择,3月的供应增加,属于意料之内。
尤其有2月份的成交火热加持,开发商肯定想乘胜追击。
但这里我想说的是:
别小看开发商的供应增加,只有开发商愿意拿地,市场才会真正回暖。
原因是什么,我猜很多人都知道。
因为只有新房才和土地财政有关系,新房供应多,成交多,开发商才会持续拿地,地方才能持续卖地。
Ok,供应是增加了,那市场买单吗?
我们看新房成交数据:
30个城市成交规模为2200万平方米,环比再增27%,
![3月楼市数据,出乎意料!](http://www.diet106.com/uploadfile/202305/3fa4b2108126fdb.jpg)
从成交规模来看,延续了2月份的火热,再攀新高!
其中一线城市同比涨幅5成,部分核心二线城市也继续火热,比如武汉、南京、苏州虽然来访、去化有所回落,但依旧维持高位。
另外,3月份还有一个特别的现象:
那就是卖房的人越来越多!
多城的二手房挂牌量出现激增情况。
比如上海、成都、杭州等等。
从克尔瑞监测的30城数据来看,城市整体供求比由上月的0.47升至0.91,深圳、合肥、苏州等均已升至1以上,库存量确实在明显上涨。
![3月楼市数据,出乎意料!](http://www.diet106.com/uploadfile/202305/f7e6f00865344e9.jpg)
但与此同时,也现在多城出现供不应求的状态。
比如南京、长沙、无锡、东莞、宁波等城市,去化周期都在加快。
看回二手房的成交:
15个重点监测城市二手房成交环比都在上涨,南京、杭州等9城增幅超过50%,苏州更是环比涨幅达到77%,居15个重点城市之首。
![3月楼市数据,出乎意料!](http://www.diet106.com/uploadfile/202305/396746b65321ef6.jpg)
之前有人说小阳春消失了,但从数据来看,似乎是啪啪打脸了。
有人说:
同比上涨不算牛,有本事环比上涨。
嗯,环比真的上涨了。
当然了,以上只是城市代表,并不是所有的城市,城市冷暖,极度分化,所以要判断你所在的城市到底有没有小阳春,还得辩证看待。
![3月楼市数据,出乎意料!](http://www.diet106.com/uploadfile/202305/954bccaf9edc813.jpg)
楼市还在持续性回暖,为什么很多人感受不到?
如果单从数据来看,很多城市都在延续2月份的回暖,可放到微观市场来看,很多人却说感受不到。
这到底是怎么回事?
我相信,这时候肯定会有人想继续diss数据,要么数据造假,要么数据不符合事实等等。
先别着急喷,我也说了,我会持续关注之后释放的多种数据,做好后续分析。
单从克尔瑞这份数据来看,其实符合大部分城市的客观表现。
之所以大家感受不到,那是因为市场内部的巨大分化。
就拿我所在的深圳为例,去年底我刚买了房,关注了好几个楼盘。
有个楼盘的户型,去年最低价卖338万的,今年我再次询价,业主挂牌429万了。
3个月时间,业主直接想涨回个小100万。
另外还有一个盘,去年我看的时候是330万,最近说最低可以325万,不仅没涨,还继续跌了5万。
这是市场同时出现的情况。
但你说深圳没回暖吗?
肯定也不是,3月份深圳各类二手房过户4642套,二手住宅3949套、环比增长57.4%,新房网签7375套,新房住宅网签3199套、环比增长56.7%。
![3月楼市数据,出乎意料!](http://www.diet106.com/uploadfile/202305/de4ac01e9670cfd.jpg)
成绩明显比2月份好,只是因为分化同时存在,很多人没真实感受到罢了。
另外,大家之所以感受到市场热度降低,可能只是少了市场氛围的渲染。
上个月叠加疫情放开,刚需入场,很多售楼处和自媒体加大力度渲染了售楼处的火热。
毕竟憋了几个月,太久没看过如此火热的情况了。
而3月份随着刚需的消化,市场氛围是明显下滑,可从数据来看,却是成交的回暖。
我想原因在于成交结构的变化。
3月份二手房成交规模总量在涨,但很可能是改善型户型成交更好,面积大,但量少。
比如深圳就有这样的情况,3月份100㎡以上的户型成交增加,因为之前卖掉房子的客户,正在加速进入改善市场。
深圳恒裕滨城一套200多㎡的房子成交,折合单价37.63万。
![3月楼市数据,出乎意料!](http://www.diet106.com/uploadfile/202305/59ac88c9ca8da39.jpg)
所以大家的感受是:
比起2月份,售楼处成交火热的情况明明有所降温,为何成交却环比增加?
就是这么个原因,成交结构的问题。
3月份下旬起,看房需求确实有明显降温,可一些好房子的成交周期却是在变短的。
这说明市场不是没有需求,而是购买力在等待更佳的机会。
我认为今年市场会进入结构性回暖的阶段,所以关盯紧几个城市没用,还要盯紧几个核心的板块,因为行情只会是点状的,而不是片状的。
![3月楼市数据,出乎意料!](http://www.diet106.com/uploadfile/202305/4dc085047e7b323.jpg)
今年回暖趋势,基本已定。
3月份的时候,我有提醒大家,一定要关注3月份数据,这基本会决定了今年楼市的总体趋势。
![3月楼市数据,出乎意料!](http://www.diet106.com/uploadfile/202305/6bba31dce4e4d64.jpg)
从成交总量上看,我认为今年回暖的趋势,基本已经定下来了。
只要不来政策大招,今年基本不会有大面积的反弹。
但最难受的低谷时期是已经过去了。
我对接下来的判断是:
多数城市会进入顺销的状态。
去年底遗留的低价房源基本在一季度消耗殆尽,刚需该买的在一季度也动手了。
剩下的基本是改善客户,前期卖房后手上有钱,会考虑在二季度入手,他们会优先考虑核心地段的二手房以及好地段有倒挂的新房。
所以优质的新房,今年还是得靠抢。
至于二手房,至少房价不会有大面积反弹,除非还有什么王炸的政策在后头。
总体来看,今年回暖是确定的,优质城市上涨预计会涨个10%-15%,而优质的板块,应该会有20%以上的涨幅。
先恭喜去年底就上车的朋友吧,真的算抄在了底部了。
不过今年也不算迟,毕竟现在钱多又便宜,降准降息也还在持续,城市也还在放松中,现在仍处在周期的低谷中。
看得懂的,还是得劝一句:抓紧机会了。
我之前说过,每一次阶级跃升靠的都不是996/007这类出卖时间获取的劳动收入,而是靠周期。
小富靠努力,暴富靠周期。
这是规律屡试不爽的经验,普通人抓住一次周期,就能实现翻身,而当下我们刚好处在这样一个周期之下,但真正能抓住的人,还是少之又少。