每天看「木兮问答」，你也能成房产专家！

01

@娟

问：朋友给介绍了泾河新城华福国际40平的公寓和合创君悦府，求老师点评，想投资。

答：

这两个盘，我都不建议购买。

合创君悦府位于泾阳，而非泾河，一字之差，地段就完全不一样。泾河新城属于西咸新区，而泾阳属于咸阳，离西安更远，位置更偏，周边还没地铁。所以从增值潜力来看泾阳肯定不如泾河。况且你是投资，而非自住，需要更大的溢价空间。

华福国际的公寓，宣传带黄冈学校的学位，但要注意不是永久学位，每间隔六年才获得一名小学一年级资格，而初中入学资格不会写在协议书中。

况且，泾河的黄冈学校并不是真正意义的黄冈直系，只不过比普通挂牌学校稍微好那么一点。该学校后期的教学质量，以及发展不确定性的因素太多了，我们都无法做出预判。

若是未来学校要是升学率越来越高，那么，购买这个项目升值潜力就很大。若是发展不尽如意，就非常不划算。所以，从成长性来看，该项目存在不小的风险。

与其考虑这两个地方，不如去港务区或者西安主城去看看。

02

@开心果

问：请问奥园和悦府怎么样？

答：

可以买。

地段不错，可承接高新、城南、长安的改善人群外溢。

周边交通、生态、商业、医疗、教育等资源都有，并且大部分都已经到位。

北侧是南三环，西侧是子午大道，车流量都很大，但经常会堵车。地铁8号线电子城站（在建）距离项目约1公里。

生态优势是最大的亮点，西侧一路之隔是占地1700多亩的西安城市生态公园。宜家荟萃（在建）距离项目约1.7公里，立丰城市生活广场步行大概需要15分钟左右。

项目北侧规划了一块教育用地，到高新一中和高新国际学校只有2.3公里，因为属于电子城街道，孩子后期可以上城六区中学。

即将加推210㎡和320㎡的精装高层房源，预计价格可能是2-2.3万元/㎡，对比周边的中南·春风南岸、清凉山樾，价格略高，但具体还得看到时候的备案价。

03

@郭磊钒

问：咨询一下，我在西咸新区能源金贸区有套房，还有贷款，如果我把贷款还了，在限购区是否就可以算首套，按30%首付买了？

答：

再购买属于二套房，首付比例根据购买房源面积计算，具体如下：

04

@syl

问：我在青龙寺地铁口这儿上班，想在附近置业，麻烦您推荐下值得购买的楼。

答：

新房的话可以看看清凉山樾、金泰唐618、赛格·中京坊。

清凉山樾定位刚改社区，产品有高层和洋房，价格为1916

6.99元/㎡。

南侧紧邻清凉山森林公园，距离地铁2号线三爻站约1.5公里，小区自带底商，大型商业体距离都比较远，项目自带幼儿园，周边还雁南小学、杜城小学，雁南中学、城南中学等。

赛格·中京坊

位于南二环与雁翔路交汇的东南角。

社区体量较小，由4栋住宅及3栋公寓构成，容积率较大。3种主力户型，160-199㎡，7T6户，梯户比高，部分户型已舍弃了南北通透。

金泰唐618

目前只

公示了案名，项目具体情况释放并不多，应该会开发品质较高的产品，后续价格想必也不低。

05

@田

问：都说买房最好选品牌开发商，但在泾河新城我好像只看到了绿地，雅居乐，金辉，其他的我都没咋听过，到底该怎么选，选谁家的，还望专家再给指点一二。

答：

泾河新城品牌开发商很多啊，除了你说的，还有南飞鸿、阳光城、金地，西咸城投（西咸管委会旗下）等等。

泾河的房子如何选择，主要看你的需求，是刚需自住，还是想要改善或投资。

你可以去看看：西咸城投新华阙、南飞鸿·云境澜湾、湖城印象·熙岸、天朗云熙。

这几个项目不论是从产品规划、周边环境再到价格，都是不错的。

06

@沐沐

问：摇号摇不上，价格高得离谱，我就想知道，西安的房子都被谁买走了？

答：

这个问题，我们之前也讨论过。

从意向登记平台就可以看到，刚需家庭购房的占据少数，很多都是想要改善或者具有投资意图的购房者。

如果具体来看，就比较复杂了。比方说，投资客进场，看到房价攀高，部分购房者存在追涨情绪，买入二套房；前几年吃到了购房红利，赚了一笔的，还想投资的人；被丈母娘催着买婚房的；为了孩子上学，买学区房；攒了些钱，想要置换大房的；落户政策放宽和拆迁改善需求要买房的等等。