2015 上海牌照新政(14年上海牌照价格)_环球财经

本文首发于《民法典》正式生效前夕的2020年12月9日天涯论坛，转发作为留念

近日看到上海市物业管理行业协会网站的一则报道，其于11月25日与上海市律师协会联合举办《民法典》与物业管理专题研讨会，其中涉及关于业主表决权的变化等多个问题的讨论。
　　http://www.shwy.org.cn/news/index/detail?classid=2026&childid=2027&id=1407

　　因本人认为现行有效的2015版《业主大会议事规则》示范文本中第十二条、第十三条的条文内容并不适当，曾于今年5月通过12345热线，向上海市房屋管理局物业管理处表达过个人意见（三四年之前也曾认为本小区的表决计票方式存在问题，通过12345热线进行反映，当时由居委会进行回复），感觉议题相关便主动电话联系上海市物业管理行业协会的工作人员，要求获取该次会议的内容纪要，以便及时了解与会专家的意见观点，但该工作人员表示目前暂不提供，至于具体内容将以各位专家撰文的方式刊登于明年的协会刊物。

那么目前律师作为专业人士对于即将施行的《民法典》第二百七十八条相较于目前的《物权法》第七十六条，有关业主表决权的规定变化，究竟持有何种观点呢？通过百度搜索到两篇文章，均认为目前小区业主表决事项难以通过或者难以达成结果，是因为《物权法》中对于表决通过的标准设置过高，导致某些急待解决的事务无法达成结果而被搁置，而对《民法典》第二百七十八条参加表决比例和参加表决业主中的同意比例进行乘法计算，发现通过表决的所需同意票比例降低了，因此认为《民法典》有关业主共同表决权的新规定的立法出发点是为了降低业主投票表决通过的难度。

该两篇文章链接：

https://law.tjpu.edu.cn/2020/0722/c6216a55151/page.htm

http://blog.sina.com.cn/s/blog_c27d33700102zede.html

本人认为这种明显带有就事论事的倾向性思维，未免过于偏颇，也是对于立法机关有关业主共同表决权规定变化理解的低俗化。

一、首先需要明确的是，目前小区业主表决事项难以通过的现象，是不是由于《物权法》中关于表决通过的标准设置所导致的，试问如果表决事项内容是受到绝大多数业主支持或认同的，即便表决通过所需同意的比例设置高些，那又何愁担心不会通过呢？可如果是表决事项内容没有实质意义或弊大于利，或者虽有益处但没有通过说明解释让业主理解，或者更不见得是成熟方案，多数业主又怎么可能出于真实意愿而表示同意呢？如果现实操作中，为了通过而通过，从而去刻意降低表决通过的标准，那无异于在搞形式主义，所谓强行通过的目的是达到了，可真正意见不一致的矛盾点并没有解决，反而可能给今后纠纷的发生遗留隐患。从这点大家就可以明白，如果《民法典》的规则制定，不是为了体现公平公正，而是为了配合形式主义，那无疑将是法律的悲哀，会有这种可能吗？

那有网友会说，不搞形式主义大家都明白，可问题摆在那里，你说怎么解决吧。以老式居民小区安装电梯为例，解决老年人上楼问题安装固定式的垂直电梯是不是唯一方案呢？这种电梯造价高，安装后会对低层造成采光和出入影响，如果解决低层业主的诉求，可以采用座椅电梯方案，如果是因为工程造价过高无法达成一致，则应当排除电梯方案，如政府部门可以安排科技企业开发低成本的类似外骨骼动力的辅助登楼装置。还有一种可能适合中国国情特色的方案，基层街道和居委会可以协调安排有意向的高层的老年业主和低层的中青年业主置换房屋或置换居住，老年业主获得出入便利，中青年业主获得采光通风，虽然谈不上熊掌与鱼兼得，倒也算各取所需。当然如果老年业主实在腿脚行动不便，那就不仅仅是上下楼的问题了，而是要考虑居家养老的方式是否合适了。所以多元化的解决方案才是出路，而不要一味纠结于为啥低层业主强烈反对安装垂直电梯，其实这种高造价低效益的垂直电梯推荐方案背后是工程商的游说和安装维护的利益收入，就技术水平而言也谈不上先进。

对于专项维修基金的具体使用，本人认为首先是需要在查明损害范围确认损害原因的基础上制订成本合理的维修方案，严格防止维修公司“小病大治”的恶意报价行为，其次因根据建筑物的结构特征和修缮受益程度确定维修费用的分摊比例，防止一律平摊，如屋顶漏水维修，在现有平摊使用维修资金的模式下，顶层业主肯定偏向于多报面积多维修，因为实际享有单位面积大部分修缮受益的情况下，其只需平均负担成本支出，自然维修面积的规模越大，其实际享有的收益绝对值越多，因此顶层业主不仅会对维修公司多报面积多报人工材料的方案感到满意，甚至会和维修公司相互串通恶意增加工程量和专项维修资金的支出。而事实上，作为开发商对于顶层业主购房的补偿，其已经享受了购房优惠，也完全明白屋顶产生维修费用的风险，因此根据楼层总数，顶层业主承担二分之一至三分之一的屋顶维修费用是适宜的，同时也有利于其理性控制报修面积。（不要指望业委会会对报修的真实性进行审核，因为专项维修基金的使用利益只涉及同楼幢业主，而非全体小区业主；物业公司更不会，因为维修公司是其招标进来的，还指望按工程款提取管理费呢）自然专项维修基金的分摊比例也要考虑建筑物的具体构造，例如现在很多小区的顶层业主购房时是享受免费赠送阁楼的，那么所谓的楼宇屋顶很大程度上实际就是阁楼的房顶，而这个房顶也就很大程度上保障了顶楼业主对于阁楼空间的独立专有使用权，因此从作为阁楼房顶结构的楼宇屋顶，使得顶层业主的受益权产生和已实际负担成本支出匹配的角度而言，顶层业主承担百分之九十以上的屋顶维修费用也不为过；又如2005年以后新建的小区基本为框架结构，除非框架结构变形，否则不存在以前的砖混结构建筑因地基沉降导致常见的承重墙挤压产生裂缝而发生渗水需要报修的情形，即便因框架结构填充块之间的结合缝发生收缩而出现渗水，其影响也是局部轻微的，并不需要按砖混结构建筑那样，对墙体进行大面积的防水处理，而且因框架结构承力，该结合缝处的渗水只对该报修业主存在影响，故从因果关系而言，只能由该业主承担全部的维修费用支出。所以现实中正常的房屋维修方案表决通过受阻，往往在于业主之间专项维修资金的分摊比例和修缮受益程度不匹配的方案设计所导致的，若是恶意虚报面积明显高报工程款的房屋维修方案表决通过受阻，则自然另当别论。

再如业主委员会选举和聘用物业公司签订物业服务合同的投票表决，实际上真正参与投票的业主人数比例并不高，按照有关部门理解，应该是业主意识淡薄积极性不高所致，那么为何社会层面对于物业公司服务质量和业委会履职的投诉反映又表现这么强烈呢？应该看到无论业委会选举，还是聘用物业公司，期间信息公开的透明程度是远远不够的，业主可能既不了解业委会候选人的能力人品，也不了解上任后的工作思路和服务意愿，如果贸然投票发表意见，才是不慎重的表现，相反采取暂不表态的保守方式进行观望才是符合逻辑的举动，如果采用各种方法促使业主投票，或者默许某些候选人自行“拉票”，表面看似业委会“合法”成立了，但之后的业委会工作陷入僵局无疑将是这种形式主义思想作祟所酿成的苦果。保证和提升业委会选举的质量，除了业委会候选人需要学会以自觉主动的方式与业主增强沟通互动之外，也需要社会各界事先为其展示服务意愿和锻炼能力素质提供实践空间，如自愿报名参加其他小区业委会的见习工作或者参与社会性事务的协助处理，政府也应组织搭建业委会候选人的岗前培训储备平台（不得不指出，动机因素是其中必须考察的重点，有些只是为了自身履历的社会职务一栏加光添彩，从而得到所在工作单位领导的另眼相看；有些本来就是物业公司或开发商的“暗桩”，以便在各种需业主表决事项的投票过程中进行配合操纵；亦或有些是觊觎上任后的不正常利益所得，各自相互结派轮流坐庄，所以业委会发生内讧、成员之间相互拆台的事件也时有发生）。另外业委会作为掌握一定公权力的群众组织，必然属于《监察法》规定的监察对象，但目前对于其履职问责和离任审计的相关工作还没有落于实处；也可以探讨成立跨物业管理区域（住宅小区）的业主监事会或区域性的业主协会，由若干具备社会声望的独立人士担任监事，通过实体组织的形式加强业主方对于业委会的制衡（主要以咨询指导业主以业主大会形式行使督促建议权），从而改善目前同一物业管理区域内业委会强势而业主大会弱势的现状（虽然居委会也能承担类似功能，但因工作人员的公务员编制，其所具有的基层政府组织性质与业主自治原则存在一定的法理冲突）。

对于招标新聘的物业公司，说实话没有任何一位业主能确认其服务能力和约定承诺，此时就要以全体表决方式与其签订物业服务合同显然是不慎重的举动，或者说毕竟情况都不了解心里没底，有意愿参与表决发表意见的业主人数必然很少。可取的方式是先行签订为期半年的临时协议，作为该物业公司服务质量的考察期，期间服务人员的劳务报酬和管理费用由物业公司使用自有资金进行支付。若考察期内不满意的，业主方可以直接劝退，并按临时协议中的保底价格进行结算；若通过考察期的，则以考察期内提供的物业服务内容作为约定标准写入物业服务合同，并对物业公司编制的实际发生的成本费用进行核算，商议物业费的价款金额，提供给全体业主表决。如果考虑到将小区所有物业管理事务全权委托于一家物业服务公司的模式本身就是一种风险，那么可以将保安、保洁、物业维修、绿化养护等事项分别委托于从事单项服务的专业化服务提供商，而小区物业管理资料、业主名册等由业委会自行保管，委托方式的转变将打破当前物业公司实质作为承包商（这种资质认定已于2018年2月废止）将单项服务转包并提取管理费的利益格局，促使物业公司向单项服务提供内容的精细化管理和服务质量体验的改进作为增强自身核心竞争力的方向转型。对于服务合同存续期间或到期延续，物业公司都必须定期（半年）或到期前一个月向业主大会提交服务工作总结报告和物业费用、公共收益的实际收支报表，并将原始记录资料暂存于业委会办公室备查，服务工作总结报告应按《民法典》中选聘物业服务企业的表决同意标准经业主大会表决通过，若物业公司未按期提交上述材料或业主大会表决未按期通过的视为业主大会与其解除合同关系，由此强化了业主对于物业公司的事中事后监督权。

二、能否按照简单的乘法计算方式，将《民法典》第二百七十八条关于业主共同表决权的新规定和《物权法》第七十六条进行直接比较？根据《民法典》第二百七十八条表述，表决通过需要依次满足两个标准，即“参与表决的业主比例要超过三分之二”和“同意比例要占参与表决票的二分之一或四分之三以上”，这属于典型的大前提和小前提的逻辑关系，不难理解，两个标准各自所涉及的事件是彼此独立的，发生的概率不存在相关性，当大前提或小前提不成立（即两个标准中任一不满足）时，将导致最终结果归于零（即表决不通过）。举个比较极端的例子，有60%的业主参与投票表决，即便这些业主全部投了赞成票（同意），因不满足“参与表决比例”的标准，此次表决仍无法通过。肯定有网友会问了，不是少数服从多数嘛，多数人都同意了，怎么表决还会不通过呢？用本人的话来说，这才叫科学准确。

因为当表决方案不成熟或缺乏信息透明度时（参见本帖已论述的内容），少数具有辨别能力的理性思考者可以采取不表态（不参与表决）的方式阻止该方案通过，用通俗的话来解释，“真理有可能掌握在少数人手里”，毕竟在中国特色的社会文化背景下，普通公众“羊群效应”的盲从心理特征还是十分明显的（比如P2P理财的骗局，有多少人能对“你不理财，财不理你”进行思考辨别呢，能区分充分条件和必要条件呢）从这个角度而言，本人认为还可以适当提高“参与表决比例”的标准设定，比如五分之四，以符合社会科学领域广泛认同的二八定律。

只有当提议者的方案相对成熟或者充分说明理由观点时，才会有足够的业主响应参与投票（投票行为本身代表了认知程度），这将迫使投票表决的组织者（如业委会）将主要的工作精力放在方案的商榷和改进上，而不是像当前那样喜好在计票环节玩数字游戏，促使业委会的工作理念从职权思维转向服务思维。

可见《民法典》通过增加关于业主表决通过的大前提，即“参与表决比例”的标准设定，制定了完全不同于以往《物权法》的逻辑架构，因此仅仅从降低或提高表决通过难度的角度，将《民法典》第二百七十八条和《物权法》第七十六条进行对比分析完全属于伪命题。有关专家律师对于立法者智慧的理解也未免过于肤浅了，建议其尽快自行纠正，停止错误的观点散播，以免误导社会各界引发意识形态混乱。

本人并非法律专业人士，只是作为普通业主长期以来有切身感受，恰好近日又在处理本人物业纠纷的相关事务，比较注意各方面的信息表达，看到《民法典》有关业主共同表决权的解读是讨论的热点之一，于是有感而发，权当作为自己对于法条学习的理论认知（由上至下）。言归正传，以下将从现实问题角度（由下至上），结合上海市2015版《业主大会议事规则》示范文本第十条、第十二条、第十三条（沪房管物[2015]177号）和2007版《物业管理条例》第十二条，谈谈目前在业主投票表决的操作层面，以降低表决通过标准为目的的制度设计，即基于行政职权思维模式以形式替代实质的错误倾向所造成的严重后果，“劣币驱逐良币”，不仅直接破坏了公平公正实施方案的形成机制，相反还是导致各种物业服务纠纷和业主邻里纠纷频发的根源。因这几天本人手头有紧急事情，空闲时间不多，将隔几日再发表这部分内容，感兴趣网友可予关注。

另上海市住建委已于2020年7月15日作为第1005号代表建议答复内容之一的形式，表示将对2015版《业主大会议事规则》示范文本中涉及业主共同表决权的相关条文进行修订。
　　http://zjw.sh.gov.cn/bljg/20200715/d17d63a1911746c6932f6a4c8f73fba0.html

本帖中关于专项维修基金不应一律平摊的观点可能一时不容易理解，本人略加补充，比如政府参与主导设计的老式小区安装电梯的实施方案，经过反复酝酿审慎研究，最终原则就是高层业主因使用受益对低层业主进行补偿，事实证明根据受益程度按比例分摊费用才是最优最公平的机制，也是小区业主表决方案内容设计所应遵循的根本思路。

今天看到一篇文章，其中一段印证了本人对于表决方案具体内容重要性的观点。

老小区加装电梯，6楼多次找1楼商量，1楼提出一方案让6楼沉默了

https://www.sohu.com/na/437292563_120592592

　　“不唯低，不唯高，只唯实”是《民法典》关于业主共同表决权规定的核心精髓，也是宪法赋予公民选举权力的真正体现