小美 前几天，朋友小何带着二手房买卖所需要的材料来到中介公司，准备买下年前在万江看中的一套房子，却在中介的闪烁之词中被告知：业主反价了。
小何看中的是万江东江之星一套95平的三房，挂牌价420万，年前中介透露业主底价可以谈到410万。
年后小何想找业主约签，没想到不仅没有谈价空间了，甚至还涨了5万，目前业主挂牌425万！
中介还告诉小何：现在东江之星业主都在等地铁开通，心态开始变得强硬了，年后有几个业主陆陆续续调高了挂牌价。
不看不知道，一看下一跳。
贝塔打开链家搜索发现，东江之星二手房最高挂牌价已经去到5.9万，大有冲击6万+势头。
图源：链家
2018年万科东江之星的开盘均价在2.6万/平左右，五年时间上涨了126%，这个涨幅在东莞各重点片区中也是首屈一指的。
除了东江之星自身的楼盘价值之外，主要还得益于龙湾片区这几年的飞速发展，多个新房项目和旧改项目成为了城市发展的助推器。
前几天，淘房志现场实探了万科在龙湾片区超60万平的巨无霸旧改项目，地块已经全部上了围挡。
现场多台挖掘机和工程车在热火朝天的作业中，预计最快年中就能入市了。
位于龙湾湿地公园旁的保利鹭湾也在火热地施工中，建筑主体已经出地面多层。
多个工地现场轰鸣的作业声和漫天飞扬的尘土似乎都在宣告着：龙湾，要大变样了！
万科龙湾巨无霸旧改、保利鹭湾花园最新进展
沿着坝新路一直往前，路两旁随处可见万科为龙湾旧改项目布置的广告牌。
多个工地都竖起了围挡，工程车和泥头车进进出出。
位于金地外滩8号旁边的地块，有多台挖掘机和工程车在施工当中。
根据规划，该地块预计推出万科的住宅项目—龙湾新城花园，最快今年年中即将入市。
该地块占地约2.5万平，容积率4.11，将规划建面约90-180平的三至四房。
除此之外，万江小学周边还有好几个地块。
现场都竖起了围挡，但暂时还没有工程车和工人进驻作业。
再往前走，一直到龙湾湿地公园旁。
保利鹭湾花园这边的进度似乎要更快，建筑主体已经出地面好几层。
保利鹭湾花园户型面积在143、185、249平左右，最大配置了近30平的巨幕观景阳台，一线江景扑面而来。
旁边的龙湾湿地公园，工作日的下午依然有许多游人络绎不绝。
有三五成群在草地上晒太阳的朋友，也有独自在江边垂钓的老者。
春日的暖阳和煦，公园里的树都发芽了，草儿也长出来了，一派生机勃勃焕然一新的景象。
保利首铸天际开启万江江景大平层时代
东江之星带领万江房价冲刺6万+
从去年6月份，保利豪掷15.5亿拿下万江唯一一块招拍挂地块，总投资额约26亿元，就可以看出保利在龙湾片区深耕的魄力与决心。
早在2021年上半年，保利首铸天际推出面积段约85—182平的一线临江大平层。
项目单盘在2021年上半年网签805套，高过2022年万江全年网签的数量。
保利首铸天际从此开启了万江江景大平层的时代，可以说是当前万江二手房市场中价值最高的次新房。
在万江已经有流通的二手房市场中，东江之星、合正上东国际以及金地外滩8号当属最热门的小区了。
图源：链家
目前，东江之星的二手房评估价在5.3万-5.5万左右，合正上东国际在4.8万-5万左右，金地外滩8号在3.8万/平左右。
2月17日，东江之星成交一套95平的三房，成交总价418万，单价约4.4万/平。
近一年来，东江之星共成交了约34套二手房，其中三房大约成交了二十多套。
粉丝小何看中的正是这个户型的三房，年前业主挂牌价为420万，心理价位在410万左右。
过完年业主的底价就从410万涨到了425万，并且不少业主调高了挂盘价。
毕竟去年8月份，该户型最高成交价去到了435万，价格直逼金域松湖的96平的三房价格。
现在市场开始回暖，地铁1号线开通在即，不少业主心态又开始飘了。
目前，东江之星95平的三房价格在410万-480万左右，单价在4.3万-5万左右。
大户型的价格更加坚挺，单价大多在5.5万左右。
其中142平的四房在链家平台的最高挂盘价已经去到850万，单价高达5.9万平。
图源：链家
从2018年开盘至今，东江之星的的价格从最初的2.6/平，到如今大有冲破6万+的势头。
短短5年时间，涨幅达到了126%，这个速度是非常惊人的。
自住首选龙湾江景板块
地铁口板块投资价值高于江景板块
同样让人惊讶的，还有龙湾片区的发展速度。
从夹在南城和万江中间一个不起眼的小村庄，到一座全新CLD的迅速崛起，龙湾一步一个脚印。
2005年，建面约18万平的滨江体育公园启用。
2013年，市民艺术中心开放。
2017年，东莞提出“三江六岸”的规划，将龙湾推到了聚光灯下。
2019年，东莞又提出“一心两轴三片区”规划，将龙湾和东莞强心战略黄金双轴线鸿福路沿线串联了起来。
同年，约250米的万科首铸东江之星综合体开业，大部分人意识到龙湾的价值被低估了。
2021年，龙湾湿地公园开放。
2025年，东莞地铁1号线滨江体育公园站将正式试运行。
士别三日，当刮目相看。
向来低调的万江楼市，一跃成为“南城后花园”、刚需的福音，在2020年房价站上4万+，一战成名。
未来龙湾新房和二手房市场将百花齐放，对于刚需来说，具体该怎么选呢？
贝塔给出以下几点建议：
1.自住首选龙湾江景板块，龙湾湿地公园是由万科改造和运营的东莞三江六岸滨水岸线的核心节点。
一线临江，居住品质上有绝对的优越性。
板块内新房有万江旧改项目、保利鹭湾花园，次新房看保利首铸天际，二手房有金地外滩8号。
2.地铁口板块物业的投资价值要高于江景板块，东莞地铁1号线即将开通，连通了鸿福路、南城CBD等重点板块，并且还有万科首铸广场商业综合体的加持。
板块内新房有万科旧改项目，二手房重点关注东江之星和合正上东国际。
