在苏州如果论画饼最厉害的还得数园区，不仅饼画的好，而且还管饱！比如早期的湖东湖西，现在在苏州已经是封神一般的存在！

随着湖东湖西的成功，自然园区也想继续复制更多的“成功”板块，这也意味着“画饼”一直在继续！

到如今，跨区域的画饼有最早成为飞地的苏相合作区，和当亲儿子对待的甪直；

当然自家的嫡系肯定也不会少！东有2019年蹭着自贸区形成概念的高贸新城，今年年中又推出南北两个城市副中心：吴淞湾未来城和阳澄南岸创新城~

最近更是又出炉了一张冒着热气的”饼“——独墅湖西岸新城！今天啊，我们就来看看这个新城背后攒着什么”法宝“！

新起之秀 或将成跨区典范

独墅湖西岸新城以园区娄葑南部片区为核心，联动姑苏苏华厂片区和吴中郭巷板块共同发展，实现跨区统筹，同时规划有8个居住组团、1个商贸服务组团、1个综合市场组团、1个商服组团、1个产业研发组团、1个科创组团、1个苏华厂总部办公组团。规划总面积约935万方，总体打造独墅湖西岸追求理想生活的实践区。

根据控规调整，光娄葑板块将有14宗纯住宅用地、2宗商业用地、2宗幼儿园用地、2宗教育用地、6宗工业研发用地、1宗人才公寓用地、1宗交通用地。经过控规调整，未来的娄葑板块价值将有大的提升。

官方为了标榜独墅湖西岸新城的高端定位，将从配套、交通、生活品质三个方面进行大提升，并喊出了三个口号从背靠背到手拉手，区域配套共用共享；从两不通到成一体区域路网互联互通；从边缘洼地到跨区典范，区域品质高标准引领；要坚持高水平的城市开发，从洼地转变为跨区典范！

打造TOD的第一步，首先就是要搞交通，目前娄葑板块除了3号线经过外，还将继续优化道路！

东西向打通群星路、群星二路、长观路三条跨区道路，在东北向打通宏业路、文潭路两条道路，并预留通园路、跨苏申外港南延的交通通道，保障跨区路网畅通。

加上娄葑独特的地理位置，位于园区、姑苏、吴中的三区交界，东环、北环、南环、常台高速、娄江快速路、独墅湖大道，5条高架、1条高速，加上板块内打通后的主干道和双条轨交，交通上娄葑这个新城可以说是相当具有优势！

在生活配套上，板块将按照TOD模式优化布局来打造公共服务设施；依托地铁3号线和7号线交汇站通园路南站，进行高强度复合开发，在轨交站点周边布置商业综合体、酒店、邻里中心等公共服务设施；

同时，学校、幼儿园、公园等教育组团、生活组团等也环绕在其周围，让居民的生活便利度最大化！

成也位置 败也位置

每个板块都有优劣势，湖东湖西也是不例外，更不用说在喝个新画的饼——独墅湖西岸新城了。

不得不说啊，娄葑的位置属实不错，三区交接，要地铁有地铁，要高架有高架，一个去哪都方便的板块，又所属园区，按理说受欢迎程度绝对不低！

但是！！也是因为其地理位置，娄葑在大众的眼中一直是三不管区域~加之板块被京沪高速和京沪铁路横穿，独墅湖大道又将配套完全划到了北部，而北部拆迁房集中，南部厂房林立，导致板块整体界面显得很差，刚需买不起，改善看不上~

除此之外，也因为高架、高速环绕，板块内的居住区大多也避不开高架，这也导致入住后很难避免高架噪音污染，对于追求改善生活品质的买房人来说，同样的买房价格有更好的板块区域可选！

还有最重要一点，中国社会自古是以成绩论长短，对于如今苏州的中考高环境下，不少家长会更偏向于学区优异或者不算太差的房子，至于娄葑嘛，学区一直被诟病不好，没有“星”字头光环的加持，这也导致板块内的成交价有些还不如高铁新城……

板块楼市现状

娄葑这个板块，虽身处园区之中，但热度却远远不如车坊和胜浦，以至于板块内的新房如今也有些“籍籍无名”~二手房呢也因为是以拆迁房为主，在如今主流是改善的市场下，没有学区和城市界面加持的娄葑二手房，虽然均价较低，但成交量并不高~

不过虽然板块二手房不起眼，但目前板块内的新房星翠澜庭、锦麟芳华和朗诗和风熙华雅苑去化都很不错！根据住建局官网显示，目前3个项目可售房源均剩60套不到，可见板块新房认可度还是可以的！

不过房源不多，意味着如今的娄葑新房可选择项已经不多，目前仅剩今年刚拍出的建屋朗诗项目待开，该地块当初成交楼面价达20500元/平，预计入市价格和周边新房不会差太多~

不过项目位置还不错，西北侧是文萃小学，距离在建的7号线东兴路站仅约260米，地铁3号线也在1公里范围内，出行可谓是相当方便！

从出让及规划来看，项目户型3房起步，装标1500元/平，基本是改善的选择，加上由朗诗打造产品，很可能是旗下最新的自由方舟产品，科技系统会更加的智能方便！

总体上来看，园区这一次画的饼——独墅湖西岸新城，是在做腾笼换鸟，退二进三、退二优二的城市更新动作，并且是联动吴中和姑苏共同去发展。希望未来的娄葑不再是脏乱差的代表，而是美好生活区域的典范。

最后作为地产人不得不说一下，娄葑未来将有14块住宅用地，加上娄葑近湖西CBD和姑苏古城的优势，整个板块还是具备相当大的潜力。