一、美国次贷危机概况

（一）美国次贷抵押的介绍

次级贷款准确来讲应该叫“次级按揭贷款”，所谓“按揭”是由香港根据英文“mortgage”的粤语译音传入，其所指的是按揭人支付了规定的首期款项后，由按揭受益人代按揭人支付剩下的款项，并且将购置的房产的权益抵押给支付款项的按揭受益人，以此作为偿还款项的担保行为。即与中国国内的住房抵押贷款相似。美国的按揭贷款会按照借款人的信用分为：优质、类优、次贷。次级抵押贷款只是一种银行业务，是信用分类的产物，“次贷”的提点是违约风险高。次贷借款人通常是信用纪录比较差的，例如他们中会有迟付、破产之类的信用纪录、信用纪录不全、或者收入达不到住房抵押贷款的申请标准等。由于这类借款者的信用级别较低，申请不到优质贷款，只能在次级市场寻求贷款。截至2006年底，美国次级抵押贷款的还款违约率高达10.5%，是优级贷款的7倍。不过高风险的同时当然伴随着高收益，通常次级按揭贷款的利率会比优级按揭贷款利率高2～3个百分点。

（二）美国次贷危机的形成原因

1、次贷危机产生的政策因素

美国之所以会出现次贷危机，一个重要的原因是在于美国政府本身，其不干预市场，推行的自由主义经济政策使得金融监管制度缺失，投资者钻制度的空子。自80年代起政府在政策上放任自由，减少对金融、楼市、劳动力等方面的市场干预，以高消费带动经济的增长，导致日后消费过度。房地产市场的日益火热，加上资产证券化制度促使贷款机构将其所有的次贷住房按揭发行债券，在高回报的诱惑下，投资银行、基金等机构都对其进行热炒致使日后房地产市场下挫后次贷危机一触即发。

2、美国的经济失衡

美国是全球最大的经济体，美国的失衡导致了全球的失衡。因为美国是以消费带动经济，吸纳贸易顺差约占全球的3/4，在强烈需求拉动全球经济增长的同时，也导致了世界经济的失衡。这种失衡的格局催生了次贷以及其衍生产品，使得美国的资本市场过度发展，侵蚀着其资本市场的基础，这种失衡越演越烈导致了美国资本市场的崩溃，其实体经济迅速随之而崩溃，形成恶性循环，经济危机从此走出美国并迅速席卷全球。

自上世纪70年代起，美国经济迅速发展，其产业结构发生重大的变化，第三产业在GDP的比重上升，而去国内的需求结构并没有适应这一变化，产品类产出不足而服务类产品过剩，这一情况美国唯有利用出口贸易进行调节，进口国内需求的产品，出口国内供应过剩的产品，然而例如建筑业、房地产业、娱乐业等行业无法在各国市场上流通。另外，出于对高科技和特殊行业技术的保护，这些行业的产品受到严格的限制，也成为了无法出口的产品之一。大量进口的国内需求产品，非贸易行业的出口限制，从而形成了日益庞大的贸易逆差。美国政府不可能通过改变自身的经济结构实现产业供求的不平行，唯有利用宽松的财政政策和货币政策刺激国内总需求的，从而贸易行业的需求也随之而增加，贸易逆差就不可逆转地增加，最后美国不得不更加放松政策。

宽松的财政政策使得美国产生次级住房按揭贷款市场，低利率政策促使房地产市场兴盛繁荣。个人通过住房抵押贷款进行融资成为流行，放贷机构竞争激烈，不得不把低收入人群作为目标，使得次级住房抵押贷款大幅增加，住房抵押条款最后变成债券进入金融市场。大量的贸易逆差限制了债券市场的资金供应量，解决这个问题就必须通过资本的国际流动来解决了。

美国人储蓄与投资严重失衡，因此美国次贷危机的爆发不是偶然。一个国家的投资应该与储蓄基本相当，然而美国的储蓄率自上世纪80年代起持续下降，至2006年，美国储蓄率未-1%。储蓄率为负数则意味着人们不仅花光可支配收入，而且必须动用储蓄或者举债消费。美国国内储蓄不足之下，唯有引入其他国家过剩的储蓄维持增长，多年来美国财政赤字节节上升，时至今天，美国国债总额已突破13万亿。美国人在没有储蓄的情况下，依然借贷投资，在低利率的环境下，信用市场膨胀，美国资产证券化，大量对冲基金、私人股权基金和杠杆贷款等的市场参与者涌入。资产证券化把风险转嫁给愿意并有能力承担的投资者，随着债权的转移，证券投资者成为债权人。持续升温的房地产市场、低利率促进着房屋抵押贷款市场的发展，而次级抵押证券又被推高。次贷的风险较高，而且一旦某给环节出现问题是就会产生骨牌效应，因此当房价停滞不前时骨牌效应就出现了。因为次级抵押贷款人不具备拥有房子的经济基础，许多借款人无力偿还贷款时，唯有选择违约。在人心惶惶的情况下，当初涌入市场的基金开始撤离，投资基金的人迅速赎回，风险传导到整个金融市场。

3、世界经济的不平衡

亚洲各国由于劳动力价格低廉，所以承接了大量的劳动密集型产业，这个“世界工厂”生产出美国所需的产品，中国、日本、东南亚各国成为贸易顺差的得益者，反观美国等国家形成的巨额贸易逆差，表明世界的经济结构已经失衡。美国的财政赤字和国际收支日益严重恶化，而亚洲国家则贸易顺差扩大，资本不断流入，这意味着亚洲国家的外汇储备不断增加，这表明全球的经济结构已经畸形发展。

4、金融业监管不力

美国金融市场在新自由主义的纵容下，华尔街的投机风气日益浓厚，联邦储备局不断下调利率，鼓励投资者投资，资产证券化和金融衍生产品快速发展，美国人对未来繁荣普遍看好，民众严重超前消费，盲目相信房地产市场只升不跌的神话，消费者纷纷涌入住房市场，次级抵押贷款市场刺激楼市持续升温。贷款机构为赚取利润不惜借款给次级信用借款人，因为贷款机构认为在房地产市场繁荣的情况下，即使借款人无法偿还贷款，则可以用抵押的房屋来偿还。投资银行甚至把高风险的杠杆投资拿去做成信用违约互换，金融机构本来应该予以制止的，但事实上不但不制止反而放任自由。在房地产市场泡沫破灭的时候，引起次贷危机，这与金融管理机构监管不力有着密不可分的关系。

5、加息是诱导因素

美国次贷危机是由次级贷款借款人大量违约引起的，美国联邦储备局连续加息导致了借款人还款成本增加，使得借款人无力还款。但是，次贷危机爆发的根本原因在于过度发放次级贷款、风险的累积和风险放大。

在美国联邦储备局连续加息的背景下，越来越多的家庭，尤其是低收入家庭难以支付贷款的月供，违约率显著上升。2007年第一季度，浮动利率次贷违约率以达16%。

6、次贷危机爆发的根本原因

次贷危机爆发的根本原因是：次级贷款及其衍生产品市场过度膨胀和风险累积。2006年次级贷款占家庭贷款的29%，到了2007年美国的住房抵押贷款存量达到10.9万亿美元。次级住房抵押贷款证券化导致次贷危机扩大。

（三）美国次贷危机形成的过程

商业银行、抵押贷款公司等金融机构参与了住房贷款、购买、租赁等的金融服务，这属于美国抵押贷款市场中的一级市场。而二级市场则把则把一级市场中缺乏流动性的住房金融工具进行证券化和交易。其实住房抵押贷款证券化的过程就是次贷危机形成的过程。住房抵押贷款证券化放大了次贷危机的影响。

由于多数美国人没有积蓄，需要贷款消费，商业银行、抵押贷款公司等金融机构就把钱借给次级信用贷款人买房。美国房价持续上涨，贷款机构在短期内获得良好的业绩。不过次级贷款的风险较大，只要房地产出现问题，贷款就可能无法收回，于是这些贷款机构就找到较大的投资银行或实力雄厚的机构合作，务求分散风险。投资银行发现了次级贷款业务可能带来极大的利润，于是就决定合作发展该项业务，不过风险依然是存在的，为了转嫁风险，投资银行就推出了次级贷款的衍生产品——债务抵押债券，即CDO。于是风险就转嫁到了债券持有人的身上。投资银行把CDO卖给了对冲基金和金融机构，随着美国房价越涨越高，CDO的持有人就越赚越多。投资银行为了收回CDO的利润，所以它们就把CDO拿去投保了。下面的模型就解释了次贷危机是怎样被放大的。

在美国许多投资银行都采用20—30倍的杠杆进行操作，利用如此大的杠杆会为银行带来巨大的收益。例如：一家银行的自身资产为10亿，30倍的杠杆就是300亿，就是说以10亿作抵押去借300亿资金用于投资，如果投资盈利5%，则获得15亿暴利，反之，如果亏损5%，则赔光自己还欠5亿。本来银行是不能冒这么大的风险进行操作的，但是有人想出办法，就是把杠杆投资拿去做成信用违约互换（CDS）。就是说把杠杆拿去做成保险，如果银行的贷款不违约，承保方则白拿保险，如果违约承保方负责赔偿。根据承保方的统计，发现违约情况不到1%，自己能赚取大量保金，于是双方成交。CDS不断转手，像股票一样在金融市场上流通，经过反复炒卖，CDS的市场总值已高达62万亿美元。

投资银行的得益是来自于次级贷款，次级信用贷款人把房子抵押出去，贷款买房投资，投资银行赚取贷款利息。在楼市一片兴旺的情况下，投资者和银行都大大得益，可惜房价高涨没人接盘，房产投机人眼看房子卖不出去，高额却要不停支付，最终他们纷纷选择吧房子甩给银行。此时，违约发生了，CDS的最后持有者要支付巨额违约金，即便是全美排行第四的雷曼兄弟也无法承受，最终频临破产。一旦CDS的最后承接人破产，那么保险就泡汤了，根据上面的例子，投保方赔光自己也不够还债，于是众多投资银行面临倒闭。

2007年次贷危机浮出水面，美国第二大次级抵押机构New Century Financial宣布面临破产，2007年8月3日，美第五大投资银行贝尔斯登称，美国信贷市场呈现20年来最差状态，当日欧美股市全线暴跌。在欧美股票市场的带动下，全球股票市场开始呈现强烈反应，投资者信心开始动摇，各大投资银行对经济前景表示悲观。世界各地中央银行于2007年8月11日决定在48小时内注资超3262亿美元救市。各国需然纷纷救市，但是次贷危机依然严重恶化，亚太股市遭遇“911”以来最严重的下跌。与此同时，爆发美元危机，美元开始贬值，美国次贷危机转化成全球性金融危机。

二、美国次贷危机的影响

（一）美国次贷危机对中国经济的影响

1、次贷危机对我国出口贸易的影响

出口是我国经济增长的主要动力之一，2007年出口占GDP比重约为38%而2008年则下降到34%，到了2009年比重仅为26%，可见次贷危机对我国的出口冲击十分严重。由于美国是中国最重要的贸易伙伴之一，中国出口对美国的依赖很大， 2007年中国对美出口占中国出口总额的19.4%。由于次贷危机对美国的消费市场打机甚大，美国消费力下降使得中国出口量随之下降。国外采购商开始改变采购策略，分散采购，从而分散风险。中国已经不是唯一的出口国了，越南、泰国等东南亚的供应商开始接收从中国转移的订单。中国依赖出口为生的众多中小企业在次贷危机后纷纷倒闭。中国开始改变产业结构，从上面数据可以看出，中国开始改变依赖出口推动GDP的策略。中国出口的主要是劳动密集型商品，低廉的商品价格，成本不高，在国际市场上竞争激烈。而国际贸易保护主义在次贷危机后日益盛行，中国是目前遭受最多反倾销调查的国家，中国加入WTO中的“非市场经济”条款，使得中国出口商在反倾销调查中处于不利位置。各国的技术贸易壁垒、绿色壁垒，都想方设法要把中国的商品拒之门外。出口贸易的种种受阻，使得国内出口企业在次贷危机中更难生存，企业无可避免地裁员，缩小生产规模。政府扶持国内的企业生存和发展，已经成为保护我国实体经济的工作重点了。

2、次贷危机使我国资本市场风险和汇率风险加大

美国为应对次贷危机，美元贬值已经势在必行了，美国利用宽松的货币政策和弱势的美元汇率政策，使得美元大幅贬值，因而中国的外汇风险十分巨大。2010国的外汇储备已经达到接近25万亿，美元的贬值会使中国损失巨大。以美国为主的众多国家，纷纷表示促使中国政府对人民币升值，人民币升值无疑使中国成为了国际资本的避风港，大量的资本涌入我国的资本市场，严重加剧了我国资本市场的风险。国际资本的涌入可能引发投机泡沫，为中国经济的稳定发展埋下隐忧。

3、次贷危机影响中国经济增长

随着中国出口的放缓，中国经济增长随之而放慢，国内企业的中小企业在这场次贷危机中裁员或者倒闭，失业形势严峻。投资者采取保守态度，金融市场和房地产市场受到负面影响。国内产业结构改变，由于国内需求市场庞大，刺激内需带动经济增长，逐步减少出口量占GDP得比重。经济结构的改变无疑会使经济增长减慢，但是我国经济依然稳步上升。

（二）美国次贷危机对世界经济的影响

美国作为全球最大的经济体，美国次贷危机必然导致全球经济步伐的放慢。不过各国受影响程度的不同，全球经济放缓并不导致衰退。但是次贷危机的影响依然不容忽视。

1、次贷危机导致全球金融业萎缩

在全球一体化的背景下，尤其是发达国家，美日欧盟的金融业业务紧缩，节约消费，投资风气不佳，实体经济活力减少。

全球主要中央银行致力于阻止美国次贷危机导致的货币流动性短缺，相继注入大量现金，货币市场有所回稳。欧洲国家和日本的金融机构大量持有美国次级抵押贷款债权，所以在次贷危机爆发后，像英国银行遭遇现金饥渴，欧洲资产规模最大的瑞士银行都遭受巨额亏损，使得次贷危机成为全球金融业的灾难。在大量注销不良资产后，很多金融机构出现资金不足，迫使其不得不收缩业务或出售资产，这样严重阻碍了信贷业务。由于资金不足，借贷成本不断升高，使得美国和欧洲的消费以及投资都带来压力。欧美的银行业务也因此而明显收缩。

美国股市持续下挫，全球股市受到美股拖累，中国深沪指数、香港恒生指数、日本日经指数、美国道琼斯工业指数、英国金融时报指数和法国CAC—40指数等都急剧下挫。由于各国担忧美国经济前景，投资者对风险资产的兴趣下降，这无疑弱化了金融市场的融资能力，资金紧缺局面未有缓解。

2、全球通胀压力未有缓和

次贷危机使得世界经济带来温和增长，流动性紧缩和需求下降，不过并未使全球通胀缓和。2007年我国全年CPI上涨4.8%，俄罗斯和印度等新兴市场国家通胀居高不下。在全球经济放缓的情况下，CPI不断增长使得经济复苏缓慢。

3、美国经济不佳拖累全球需求

美国是全球最为重要的出口市场，其经济下滑，消费需求下滑，影响到众多国家的经济增长。美元贬值，使出口商品的国家的国际竞争力下降。2007年，欧元区和日本都出现出口放缓。

三、美国次贷危机对我国金融业的影响

（一）次贷危机对我国股市的影响

2007年中国迎来了股票市场史无前例的大牛市，这也为股市泡沫爆破埋下伏笔。2007年10月15日，中国沪指大举突破6000点大关，各路资金纷纷涌入。股票基金账户双双过亿，屡屡创下上百亿基金几秒抢购一空的奇景。同年，国家调控政策出台，印花税上调，深沪股指应声一连5日暴跌。在美股遭受“9.11”以来的最大跌幅，全球股市循环暴跌，中国深沪两市几乎全线跌停。经过惨痛经历之后，中国股市回归理性，“牛市”走到尽头。2008年，中国股市各项指数全面暴跌，熊市特征表露无遗，沪指暴跌65.39%，深市综指暴跌61.76%，深证成指暴跌63.36%，这一年是中国股市最惨痛的一年。2008年的中国股市由年初跌到年尾，96.33%的股民亏损。管理部门先后出台降低印花税、单边征收印花税、汇金入市买入金融股等等的措施，希望力挽狂澜，可惜未能如愿。在全球金融市场低迷的大环境下，中国股市从2007年最高点6124点算起，到2008年最低点1802点为止，中国股票市场蒸发了20万亿的市值。

中国股市和全球股市的联系越来越紧密的情况下，中国股票市场不可能偏安一隅。中国并没有像其他国家一样大规模注资救市，而是选择了宏观调控的手段，通过加息、增发国债等方式调节股票市场。次贷危机无疑使中国股票市场泡沫爆破，这使过热的中国股市降温，对防止中国经济增长过快有显著作用。国内A股市值在一年中从1800多点攀升至6000多点正是泡沫吹大的现象，次贷危机虽然使中国股民蒙受损失，但是也正是这个教训使中国股民回归理性。次贷危机刺破中国股市的泡沫，泡沫爆破后2000点上下的股市价值可能是回归到较为合理的位置。也许中国股市未来的发展就是立足于稳定之上。

次贷危机爆发后，实体经济下滑，宏观经济增长速度放缓，公司业绩下降，股票价格因之而下调。实体经济和金融市场状况不佳，股民信心大受打击，投资者资金撤离股票市场，中国股市在短期内反弹可能性不大。

（二）次贷危机对我国银行业的影响

次贷危机对我国的银行业造成了一定的影响，不过相比起美国的银行业，中国银行业受到的影响不是很大。因为中国的银行对投资十分审慎，持有的债券信用较高，所以损失相当有限。在次贷危急中，雷曼兄弟的破产给众多银行带来了困扰，其破产对各个银行产生的影响较大。

在2008年9月17日，中国银行、中国工商银行、中国建设银行、兴业银行、招商银行、中信银行、交通银行都公布了所持有的雷曼兄弟相关债券和占总资产的比重等相关数据。

中国银行持有雷曼兄弟的相关债券为7562万美元，其中中国银行（香港）有限公司共持有债券6921万美元。中国银行纽约分行分别对雷曼公司及其子公司的贷款余额为5000万美元、320万美元。中国银行集团持有雷曼银行债券和贷款合共1.2882亿美元，约占总资产的0.01%，占净资产的0.19%。

中国工商银行持有雷曼兄弟公司债券以及与其信用挂钩债券余额为1.518亿美元。这仅仅占中国工商银行总资产的万分之一，相当于占2008年上半年税后利润95亿美元的1.6%。中国工商银行国内机构直接持有雷曼兄弟发行的债券敞口总计为1.39亿美元，而且全部为高级债券，这些债券的持有人在雷曼兄弟破产清盘时，享有比其他债券的持有人和股权持有人优先索偿的权利。因此雷曼兄弟的破产不会对工行形成实质性的影响。

中国建设是中资银行中，雷曼兄弟公司最大的债权人。建设银行公布其公司以及所属子公司持有雷曼兄弟控股公司相关债券共计1.914亿美元。其中高级债券1.414亿美元，次级债券5000万美元。中国建设银行集团持有的雷曼兄弟公司相关债券约占集团总资产的0.019%，约占净资产的0.29%。即使是中资银行中最大的受害者，但是对建行的财务状况并不构成重大影响。

兴业银行和雷曼兄弟公司的相关投资和交易产生的风险敞口合计约3360万美元。

招商银行持有雷曼兄弟公司发行的债券敞口共计7000万美元，其中高级债券占6000万美元，次级债券占1000万美元。

中信银行和雷曼兄弟公司相关的投资和交易产生的风险敞口为7600万美元，其中持有该公司的债券均为高级债券，占中信银行总资产的0.05%，债券总量占不到中信银行2007年获利的1%。中信银行受到的影响微乎其微。

交通银行持有雷曼兄弟公司的债券为7002万美元，占交银总资产的0.02%，占净资产的0.35%。

从以上数据不难发现，中资银行在雷曼兄弟风波中受到的直接伤害很少。根据2008年发布的数据显示，中国银行、工商银行、建设银行、交通银行招商银行和中信银行持有的房地美以及房利美的债券市值不足200亿美元，不会威胁到中资银行的长期付偿能力。

（三）次贷危机对我国房贷的影响

从总体上讲，美国次贷危机对我国的房贷市场没有造成多大的冲击。因为次贷危机对中国的房价没有造成很大的影响，中国的房价只是在短期内回落了一点。不过，在2008年我国房地产成交量大减，开发商开始打折售楼，这意味着我国房地产市场步入了调整期。同年，我国就房地产抵押出台了新政策，政策将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。要求金融机构根据客户购房性质、信用记录、还款能力等风险因素在贷款利率下限之上有区别地确定利率水平。对居民首次贷款购买普通自住房以及改善型普通自住房可按优惠条件予以支持，对非自住、非普通住房的贷款条件适当予以提高。这反映了政府鉴于前车之鉴，及早采取措施控制按揭贷款和房地产项目的贷款的风险。

中国房地产市场在巨大的需求支持下，房贷市场未受很大影响。不过次贷危机对中国房地产信贷市场带来了一个很好的预警。由于投机炒卖成风，我国房价不断攀升，所以我国已经开始控制房价的增长速度，防止次贷危机在中国爆发。

四、我国金融业在美国次贷危机中得到的启示

（一）我国金融市场的现状改和革措施

1、金融市场的现状

自2007年次贷危机爆发后，中国金融市场明显降温，中国股市由6000点回落到2000点上下，基金市场平淡。近几年，随着金融市场的复苏，其交易量和市场规模不断壮大，金融市场已经成为了各个市场进行投资融资和财富管理的重要平台。由于外部需求下降、经济增长缓和、金融风险加大，因此我国加大了宏观调控的力度，提高了风险意识和抵御风险的能力。2009年和2010年我国都实行了积极地财政政策和适度宽松的货币政策，股票市场、基金、期货市场、黄金市场等都开始复苏。

我国金融市场既为短期资金提供融通场所，满足参与者的流动性需求；也为长期资金提供融通场所，为参与者提供了安全性和盈利性保障；各个市场既独立又相互联系，共同构成了金融体系。金融市场规模不断扩大，市场功能不断深化，市场结构日益完善。

2、金融市场存在的问题

我国金融业虽然得到发展，但是与发达国家成熟的金融市场相比依然存在不完善的地方。

我国金融业结构失衡。我国的金融机构虽然呈现不断优化趋势，但现存结构状态仍然不能够满足市场经济发展的内在要求以及适应经济全球化的需要，甚至严重制约了金融效率与国际竞争力的提高。

我国金融业创新能力低。我国金融业和发达国家相比，创新能力还很落后，而且金融创新过于依赖政府，在金融创新中，各领域发展进度失衡。这些问题降低了金融资源的效率，削弱了我国金融机构的创新竞争力。

我国金融监管存在突出问题。我国的金融法规建设滞后，中国现行有关金融监管方面的法律经过多年修改，已经较为系统，较为完善。但由于我国的整体法律基础不牢固，金融监管缺乏经验，法律的涵盖面并不广泛，法律的局限性严重，特别是一些临时性的管理条件、实施办法，缺乏一致性、连续性、权威性，对金融市场发展极为不利。

我国的货币市场和资本市场塞不通，人为割裂，迫使资金变相暗通，阻碍了货币市场和资本市场的联动效应，阻滞货币政策的传导，减弱了货币政策效力，使货币市场的发展能有效地带动资本市场的发展。且银行机构和非银行金融机构的分业经营和分业监管造成了金融市场的一些监管真空。

3、我国金融业改革的措施

推进资本市场的改革，完善和发展债券债市场以及股票市场，促进资金在市场上流动的速度。规范参与资本市场的金融机构，适当引入更多的企业参与资本市场。逐步把我国资本市场发展为成熟的多层资本市场，以此同时，利用宏观调控手段，稳定国内股票市场，确保其稳定发展。同样，发展货币市场也非常重要。因为货币市场可以通过同业拆借市场、票据贴现市场、短期政府债券市场、证券回购市场等来保持资金的流动性。货币市场为企业和银行在对资金的安全性、流动性、盈利性相统一的管理上提供了灵活的管理手段。中央银行也可以实施货币政策来调控宏观经济。货币市场对保证金融市场的稳定发展发挥着巨大作用。

由于我国金融业相关法律法规滞后，所以完善我国金融业相关法律法规刻不容缓，完善和强化金融监管也有法可依。金融监管的重点应放在风险性的监管上，强化对商业银行内部控制的监管，着重加强市场准入和风险监控等方面。要求商业银行建立利率风险的计量系统及利率风险控制机制，从制度上保证对利率风险的日常监控，防止利率风险带来的损失。完善信息披露制度，提高金融机构内部信息的透明度。

（二）我国房贷市场的现状改和改革措施

1、我国房贷市场的现状

美国次贷危机是由房地产市场泡沫爆破激发的，正是因为有了过热的房地产市场，才会有次贷危机的发生。房地产市场的发展趋势已经影响经济的稳定发展，我国也开始重视和引导房地产市场的发展。

中国的房贷市场其实是受房地产市场影响的。中国现今的房价，对于大多数真正的需求者来说，他们是无法承受的。不过，奇怪的是在高房价的情形下，中国的房地产市场反而越来越兴旺。调控似乎对房价的压制效果并不强，房价依然固我的上涨。

中国房价的高企无疑已出现了泡沫的迹象。自2007年次贷危机后，中国房价从高位回落，但是经过3年时间，房价又回升到接近2007年的水平。中国的经济环境其实和次贷危机前的美国十分相似了。中国的房贷市场和美国房贷市场相比是存在差异的，中国的住房按揭贷款证券化程度低，不良信用贷款的风险基本集中在银行体系。银行承受的风险主要来自几个方面：购房者的贷款、房地产开发商的贷款、房地产建筑商的贷款。如果中国房地产泡沫爆破，中国银行业将承受巨大的压力，产生大量的坏账，资金的流动性不足，严重的话可能出现挤兑。而且我国的房贷市场没有对借贷人进行信用评级，个人征信系统尚未建立，甚至中国的住房按揭贷款人的信用可能比美国次级按揭贷款人的信用还低。这次美国次贷危机中，美国次级房贷问题的暴露为我国个人住房按揭贷款业务敲起了警钟。

2、我国房贷市场的改革措施

第一，我国商业银行应当加强个人按揭贷款资质审核，规范个人住房按揭贷款业务审核的各项流程。商业银行要实施严格的贷款条件审核，加强客户资料真实性和风险承受能力等方面的评估，重视贷款人的第一还款来源，避免贷款人通过伪造收入证明文件实现虚假按揭的现象，对有不良信用记录以及资质较差的贷款人进行严格把关。商业银行要对贷款申请人出具的个人完税证明以及收入证明进行严格审核，证明其真实性，并根据贷款申请人的信用状况确定其按揭成数和房贷利率。

第二，政府高度关注房地产市场的波动，对房价进行调控。在房地产市场出现泡沫时，国家在2010年推出多收紧信贷的政策，对第二套和第三套房贷进行严格的规定，防止投机者炒高房价。2010年4月15日，国务院常务会议要求，对贷款买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。银监会也规定了银行不得对投机投资购房贷款。这一系列政策有利于稳定房价，稳定整体经济发展，降低银行承受的风险。

第三，我国应加快住房抵押贷款证券化、分散房地产市场风险。由于资产证券化在我国刚起步，中国房地产金融风险主要集中在银行业，因此，我国应加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押款投资者，从而转移、转嫁、分担、分散风险。不过，我国资产证券化的发展速度应适应我国具体的国情，要逐步探索和总结经验，不可操之过急。

（三）次贷危机金融业的启示

前文分析过美国次贷危机的形成原因和过程，综合前文所述，次贷危机其实就是由于美国房价上扬时，贷款机构忽视了房价逆转造成的违约风险，放松了抵押贷款的条件，使大量无偿还能力的客户得到贷款，然而当美国房价在通胀、加息和消费放缓等压力下无法上涨时，使得大量客户选择违约。我国从次贷危机中得到了启示，开始实行一系列措施以稳定房价、减缓通胀速度、完善金融业体制、转型经济结构。

1、产业调整，扩大内需

2010年我国更加注重推进结构调整，保持经济平稳较快的发展与调整结构结合起来，巩固经济回升基础。我国致力于提高自主创新能力，促进重点行业、企业科学发展，推动中国经济走上创新驱动的发展轨道，推进资源节约型、环境友好型的社会建设。次贷危机带来美国消费市场萧条导致进口需求减少，我国出口贸易受到影响，因此我国不断扩大内需，特别是消费需求，把扩大内需与稳定外需结合起来，将促进居民消费需求置于更加突出的位置，利用内需增长带动国内经济增长。

2、宏观调整房价和房贷

中国宏观调控利用各种政策防止房价过快上涨，注重保障民生，加快建设经济适用房，推出限购令、提高购买二套房的房贷首付款等措施，以防止房地产市场投机的行为。强化对房贷申请人的审查，提高按揭贷款门槛，从而减低银行业在房贷中承受的风险。

3、完善金融管理体系

我国实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，支持金融业的稳步发展，推进金融业制度的完善进一步规范金融市场的秩序，严格执行风险管理制度，杜绝违规行为。美国金融体系中存在着监管缺失或监管漏洞，不能对金融衍生产品进行及时的监管是促使危机发生的重要原因。我国应引以为鉴，加强对金融市场的管理力度，防止管理真空的情况出现。