物业信托模式通过实现管理权与收益权相分离，明 确小区各利益方法律关系，构建以业主利益最大化为旨归 的小区治理共同体，从制度机制上化解居民小区治理矛盾， 有着深远的社会意义及广阔的发展前景。

来源 |《当代金融家》杂志2022年第1期

随着我国房地产市场调结构进程不断推进，房地产将逐渐由增量向存量时代迁移，地产存量时代的到来将对物业管理行业提出更高的要求，也意味我国物业管理行业将在未来一定时期内处于稳步向前的发展区间。

1我国物业管理行业现状

近年来，我国物业管理市场增长迅速。2015年以来，行业在管建筑面积持续提升，截至2020年末，我国物业管理在管建筑面积增长至259亿立方米，较上年同期增长约20亿平方米，较2015年增长48％，年均增长8.16％。

物业管理市场集中度持续提升。根据中指院发布的物业管理百强企业发展情况来看，2015年以来，我国物业管理百强企业在管建筑面积增长迅速，2020年，我国百强业务管理企业在管建筑面积已较2015年翻倍，增长至129亿平方米。与此同时，百强企业在管建筑占比持续提升，由2015年的28.6％提升至2020年49.8％，整体来看，我国物业管理行业市场集中度持续增长。

当前我国物业管理居民满意度较低。根据中国消费者协会中国消费者协会于2019年公布的36个城市、148个住宅小区物业服务调查体验情况显示，物业服务实地体验评价得分65.14分，整体处于及格水平。从各个管理环节得分来看，设备设施管理得分84.70分，相对较高；环境管理得分64.89分，处于及格水平；秩序管理和客户服务管理相对较低，分别为59.35分和54.47分，处于不及格水平。

现行主要的物业管理模式以企业为主导，采取包干制或酬金制，此两种模式均弊端较多。一是难以理顺业主与物业企业的利益关系，易形成“囚徒困境”。二是缺乏社区治理架构，业主处于弱势地位。

2物业信托模式管理逻辑分析

物业信托模式通过实现管理权与收益权相分离，明确小区各利益方法律关系，构建以业主利益最大化为旨归的小区治理共同体，从制度机制上化解居民小区治理矛盾。

核心逻辑：在于调整小区各利益方法律关系，构建以业主利益最大化为旨归的小区治理共同体，从制度机制上化解居民小区治理矛盾。区别于传统包干制以买卖关系为基础，信托制以《信托法》《合同法》和《物权法》框架下业主和物业企业的信任为基础，在这种关系中，委托人是将财产权拆开后分别给予受托人与受益人，即管理权和收益权分离。

参与主体：①委托人，即业主（业主大会），委托人拥有住宅小区的财产权利和财产的共同管理权利即物业管理权利；②受托人，即物业企业、信托公司，受托人按照委托人在合同中约定的目的，以自己的名义管理受托财产；③受益人（每个业主），受益人享有财产管理的利益（安全、舒适及可能的资金分红等）的同时，享有部分委托人的权利，特别是对委托管理事务的全部信息的知情权和对受托人过失的诉权等；④监察人，信托监察人有权以自己的名义为维护业主利益提起诉讼或者实施其他法律行为，不必再召开业主大会来获得授权。

管理基础：一是实现共有资金的公共属性与物业企业有效隔离。物业费用以专户形式运作，专款专用让物业企业不可能通过降低物业维护品质来获利。二是给予受益人知情权与监督权。每个业主均有对管理服务全过程的财务情况、管理服务标准、管理服务记录等一切信息完整的知情权。三是理顺业主与物业企业利益关系。物业企业在利他原则下工作并获得公开的、符合市场条件的酬金（固定金额或百分比），年度物业费结余由业主享有，避免了物业企业与业主的利益冲突。四是通过信托安排实现社区共治。基于《信托法》赋予监察人的权益，社区和小区党组织作为物业信托模式的监察人，享有与业主受益人同等的监督和起诉权，将小区治理的主体从业主与物业企业的二元对立，转变为社区、小区党组织、业主、物业企业、信托公司多方的合作共治关系。

3物业服务信托模式分析

针对物业服务行业社会公信力下降的治理危机，信托制物业模式在全国多个小区快速发展，但信托制物业模式不能从根本上解决资金的独立、安全、长期保管问题。在此背景下，信托制度独特的破产隔离及账户管理等优势，使得物业委托型物业服务信托模式及双受托人物业服务信托模式发展成为新型的信托制度物业管理模式。下面对三种模式进行详细介绍与说明。

信托制物业服务模式

信托制物业服务模式以《物权法》《合同法》为基础，运用信托理念，解决传统“包干制”“酬金制”等物业管理模式的弊端，重新建立业主、业委会与物业企业之间的信任关系。2007年，北京市宣武区朗琴园小区成为全国首家试行物业管理权信托的小区。成都市武侯区创新推进“信托制物业”服务模式，通过明确党组织核心领导地位、推动自下而上的群众协商参与、信息公开透明等方式，重构了小区治理多元共治格局。全体业主成立业主大会作为委托人，将物业费及公共收益作为信托财产，委托给物业企业。物业企业作为受托人，按照约定标准对信托财产进行运用及管理，获得管理人报酬。全体业主作为受益人获得物业公司提供的社区治理、活动组织、环境卫生管理、安全管理、协调沟通等服务，实现业主利益最大化。

万向信托——物业委托型物业服务信托模式

2021年9月，万向信托与成都智乐物业签署“阳光物业系列”服务信托合同，实现国内首单物业服务信托落地。万向信托作为“阳光物业系列”服务信托的受托人，受让成都智乐物业从成都市武侯区机投桥街道某小区的业主大会获得的物业费，通过信托账户财产独立、破产隔离的制度优势，对小区物业费及公共收益等涉众资金进行安全及高效运用管理，为小区业主提供资产保值增值、破产隔离、安全管理及资金运用信息披露等专业服务。物业服务信托的特色在于，小区物业费及公共收益资金由专业金融机构实施监管，物业公司回归管家角色，按需支取小区维护所需费用，资金收支情况公开透明，最大程度保障业主权益。

中航信托——双受托人物业服务信托模式

2021年10月，中航信托与成都市香城丽园小区、香江岸小区、福珠苑小区业委会以及成都益民源、成都诚智物业、成都智乐物业签订合同，成立物业管理服务信托。该物业服务信托的最大特点就是“双受托人”，物业企业和信托公司共同作为受托人，发挥各自领域的专业优势，既相互配合又相互约束，从而保障作为受益人的小区全体业主的利益最大化。此信托业务中，业主大会将物业费及公共收益等涉众资金交于信托公司，信托公司与物业公司作为双受托人，共同设立物业服务信托，对所收缴的物业费及公共收益等涉众资金进行统一管理。其中，物业公司承担小区物业服务管家角色，负责小区安全保障、环境养护和设施维护等各类基础物业服务工作；信托公司承担小区物业费、公共收益等业主共有资金的管家角色，以业主共有资金信托专户为载体，根据委托人的意愿，开展财产保管、权益登记与分摊、支付结算清算、监督执行、信息披露等专业托管运营类金融服务，在保障资金安全的前提下，实现小区业主共有资金的账户事务管理和保值增值需求。在此基础上，小区业主可以定期了解账户资金变动情况，有效监督物业费的支出使用。

4物业服务信托发展相关建议

与目前小区普遍实行的包干制、酬金制等物业管理模式相比，物业服务信托是以基层党组织建设为关键、政府治理与社区治理为主导、居民需求为导向、改革创新为动力的社区服务重要举措，是推动社区治理的有益探索与实践，是把社区建设成为和谐有序、绿色文明、创新包容、共建共享的幸福家园的新型管理模式。

加强业务顶层设计，推动社区治理模式创新

信托公司应加强物业服务信托业务的顶层设计。一是积极呼吁监管层面推动发展物业服务信托、资金存管信托等服务类信托业务，从政策端获得有效的支持，实现自上而下推动。二是着眼于对社区整体生态链的服务。信托公司可通过物业服务信托模式提升社区治理能力，从而以社区作为重要生态场景，引入养老服务信托、预付款信托、家族信托等，深度为社区业主提供全生命周期金融服务。三是加大对于一线及重点二线城市社区物业服务情况的深入跟踪、市场研判与资源供给，有效抓住新兴业务发展机会。四是推动并支持此类业务创新探索，在评审风控、合规审核、创新审议等方面积极配合推动业务落地。

对物业公司进行分层管理，着力从需求端挖掘市场机会

从以上案例可以看出，成都之所以成为物业服务信托的重要示范区，原因在于成都市小区业主对于优质物业服务的迫切需求。鉴于此，信托公司应对物业管理行业进行细分，着力从需求端发掘市场机会。物业小区主要分为三类：第一类针对中高端住宅楼盘，以赢利为主、兼具公益职能的市场化运营类物业；第二类以公房、已售公房和保障性安居小区为主，由社会组织、政府政策提供部分支持和帮助的社会保障类物业；第三类是经历疫情危机之后，无专业物业小区和非封闭小区的纯公益类物业。建议信托公司优先加强前两类业务的关注力度，根据业主需求，与物业公司联合开展服务。

加强信托账户管理及科技支撑能力，推动物业服务转型升级

未来信托物业服务信托模式中，账户管理与科技支撑或成为物业服务信托展业核心与基石。一是在账户管理能力方面，物业服务信托的高效开展必须依赖体系化、标准化的账户运作与管理。通过在结构设计、流程控制、交易管理等方面形成标准化管理流程与运作方式，有效开展财产保管、权益登记与分摊、支付结算、执行监督、清算、信息披露等专业托管运营类金融服务，才能提升物业服务效率、扩大未来受托管理的规模；二是在科技支撑层面，信托公司开展物业服务信托，对信托账户范围内相关信息进行管理，所需要处理的信息是海量的，对于信息与数据处理的时效性与准确性、对科技系统的高效性与稳定性提出更高要求，所以需要提升科技支撑的能力，提高信息处理的质效，增加业主满意度，推动物业服务转型升级。

| 作者单位均为光大兴陇信托有限责任公司

本文源自当代金融家