针对房地产市场，经济学家普遍持谨慎乐观态度，认为随着供需两端政策显效，市场有望在下半年企稳回升。多位经济学家认为，目前房地产政策需要从需求端发力，2023年仍有较大的政策空间，比如降首付、降利率、释放改善性需求等。

❖ 城市与区域治理研究院 苏志勇

2022年中国宏观经济面临 “需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，内部叠加疫情反复冲击，外部叠加俄乌冲突和美联储连续加息，经济增长乏力。

房地产更是遭遇了1998年房改以来最为剧烈的周期性调整，尽管年初以来需求端政策及信贷环境不断优化，但效果并不明显，个别头部房企暴雷、部分期房项目停工停贷事件加重了市场悲观情绪，房企资金压力加剧，金融系统性风险隐现。进入四季度，金融监管部门密集推出房地产融资宽松政策，信贷、债权、股权融资“三箭齐发”，从供需两端稳定市场预期。

对于2023年宏观经济和房地产市场走势如何研判，近期各大金融证券研究机构首席经济学家纷纷推出年度研究报告，对2023年宏观经济和产业发展形势进行了展望。

本报重点梳理了其中16位首席经济学家针对房地产市场的观点。总体上看，对2023年宏观经济持相对乐观的观点，普遍认为随着内外部环境的改善，中国经济恢复增长态势明显，对2023年GDP增长预期普遍在5%~5.5%之间。

针对房地产市场，经济学家普遍持谨慎乐观态度，认为随着供需两端政策显效，市场有望在下半年企稳回升。有经济学家观点认为，房地产长期增长的逻辑和趋势已经改变，房地产市场将进入长期下行周期；也有观点认为，房地产代际需求的下行已经反映完毕，房地产市场有望在低位实现新的平衡。

政策方面，多位经济学家认为，目前房地产政策需要从需求端发力，2023年仍有较大的政策空间，比如降首付、降利率、释放改善性需求等。

中信证券首席经济学家明明：

中国经济去地产化没有结束

“房住不炒”和长效机制下，房地产长期趋势已经扭转，市场将进入长期下行周期。尽管最近两年房地产市场出现了较大波动，但是中国大部分城市房价收入比仍然在全球处于相对较高的水平。中美日三国房地产行业占比，中国也远高于美国和日本。所以中国经济的去地产化，或房地产行业的逐步下行仍然没有结束。

2023年在利率下调、放松限购限贷等需求端政策刺激下，房地产销售将企稳反弹，2023年大致与2022年持平。在信用问题的纠缠下，房企信用和信心难以迅速改善。

房地产依靠其与金融、财政和上下游产业链的深度绑定，成为过去三十年中国经济周期的核心变量。随着大地产周期的落幕，以新兴制造业为代表的现代产业或将替代房地产成为新的经济周期引领者。

平安证券首席经济学家钟正生：

房地产对经济的拖累或将趋弱

2022年11月房地产相关指标同比全线走弱，说明疫情反复对房地产销售和施工带来限制，也说明目前房企的融资政策松绑到实际见效需要时间。对比历次房地产调控周期，本轮稳地产过程中，销售对房贷利率的敏感性下降，销售趋势性好转还需时日。房地产政策需要更多地从需求端有实质性撬动。

2023年房地产投资有望企稳（跌幅收窄）。“保交楼”要求下，2023年相关项目或将加快竣工，存量项目投资将占到房地产开发投资的80%左右，成为房地产投资的最大支撑。2023年房地产开发投资增速预计-3%，如果房地产纾困政策落地见效更快，投资增速有可能会向零正逼近。预计2023年房地产新发展模式将得到进一步部署、落实，保障性租赁住房、多渠道多主体供应的角色或将得到强化。

招商基金首席经济学家李湛：

房地产需求端仍有掣肘

2023年房地产需求端政策将维持宽松，因城施策政策不断推出，降准降息还有空间，居民部门购房的企业信心企稳。央行放开LPR措施在一季度还有空间。房地产开发投资在下半年有望企稳，乐观估计全年房地产开发投资增速为-1%，这已经是一个不错的回暖信号。央行的金融16条，包括民企融资的第二支箭、第三支箭，在供应端对房地产的支持有目共睹，但需求端还有所掣肘，所以2023年房地产销售降幅还会在-3%~-5%。

中银国际证券首席经济学家徐高：

房地产发展的长期顽疾有望消除

2021年，房地产行业遭受了前所未有的融资紧缩， 2022年尽管货币政策是宽松的，但融资并没有流向房地产，房企融资陷入了恶性循环。这也是近两年我国内需走弱的主要矛盾。

所幸房地产政策正在向正确的方向调整，2022年支持地产融资的“三支箭”密集发射，中央政治局会议提出“三稳”，中央经济工作会议提出提振发展信心，有效化解优质头部房企风险。随着政策的调整和房地产新模式的构建，也会消除此前房地产行业发展的一些长期顽疾。

银河证券首席经济学家刘锋：

房地产政策要形成稳定连贯预期

房地产是经济恢复的重点，需求是房地产企稳的关键。房地产作为国民经济的支柱产业，牵涉面很广。但是受人口等因素影响，目前需求在萎缩，面临的企业端的风险还没有有效解决。

房地产目前最大的问题是缺乏长效机制。目前房地产市场已经进入存量时代，改善性需求增加，要求二级市场要开始发达，但是目前二级市场交易成本高，有很多政策限制，很多政策不明晰，解决这些问题才是重点。

三年疫情给企业和居民信心带来的次生伤害并未完全恢复，而政策和制度释放的积极信号是影响预期的重要因素，尤其是房地产和民营经济政策制定要形成稳定连贯的预期。

京东集团首席经济学家沈建光：

房地产市场信心有所提振

在近期房地产金融支持“三箭齐发”的基础上，中央经济工作会议要求从供给、需求、转型三方面发力扭转房地产市场形势，刘鹤副总理和人民银行刘国强副行长重新强调房地产的支柱产业地位。

对于房地产消费，在“保交楼”和房地产融资“三支箭”支持下，预计2023年商品房交付加快将推动房地产相关消费逐步回暖。考虑到本轮房地产市场调整出现三大结构性变化——“实物量”跌幅超过“价值量”、开发端跌幅超过销售端、拿地开工跌幅超过资金端，供需两端困难重重，市场企稳回升的进程不会太快。预计到2023年下半年房地产消费恢复才能有所加快。

国金证券首席经济学家赵伟：

2023年很难看到大的反弹

考虑到人口等长期因素，房地产已经出现一个大时代的变化。2023年会看到一线城市和部分二线城市房价上涨、销售改善，这与金融环境的改善有关，融资成本在下降，这些地区有刚性需求，在疫情干扰减弱的情况下会有所释放，但对更多城市来说，销售还是会相对平淡。

由于三线及以下城市占比高达70%，所以大部分城市房地产市场表现会相对平淡，导致整体销售增速很难出现明显恢复。投资端，在过去一段时间，无论是房企资产负债表还是现金流量表都受伤严重，修复需要时间。在过去一年拿地和新开工状况都非常差，这对2023年房地产投资会产生滞后影响，所以无论投资端还是销售端，2023年很难看到大的反弹。预计2023年房地产投资增速在-2.2%。

国盛证券首席经济学家熊园：

未来几个月会看到房企合并重组

2021年底以来，房地产政策一直在放松，最近几个月力度加大。在此政策背景之下，未来疫情形势的演变这一因素对房地产销售影响还是比较大。如果本轮疫情高峰在春节前后，那么3、4月份房地产销售会有一轮较大力度的反弹。但是房地产中长期逻辑是向下的，所以期望大幅反转难度比较大。政策层面，一季度有可能下调5年期LPR，一线城市可能会适当放松限购、限贷政策。2022年国家一直在鼓励房企合并重组，未来几个月应该可以看到房企之间实质性的合并重组事件。

华兴资本首席经济学家李宗光：

房地产市场将呈现弱复苏

过去的一年，政府部门针对房地产市场做了很多宽松的动作，这些政策的累积效应在2023年将会发生作用，而且政策还有进一步宽松的空间。中央经济工作会议对房地产市场的定调，决定了房地产不会再向以往那样野蛮狂奔，而是要在良性循环和房住不炒之间实现平衡。

2023年房地产能否企稳关键是两方面的信心，一是民营房企能否企稳，二是购房者如何稳定预期，关键是解决好商品房烂尾问题。2023年房地产需求会有所提振，但房地产的黄金时代短期不会回来了。如果政策上没有大的放水，房价短期还有回调的需求。我们预计2023年房地产投资可能会是零增长或小幅正增长，房地产销售面积预计增长2%，房地产市场呈现若复苏。

东吴证券首席经济学家陈李：

仍需出台刺激需求政策

2022年新增购置土地面积萎缩了近30%，意味着施工面积在2023年明显下滑。尽管房地产融资“三箭齐发”，房地产销售金额和面积同比还在下降。我们估计2023年仍需出台刺激房地产需求的强有力的政策，包括首付比例、房贷利率还应该下降，预计2023年5年期LPR还有50个基点的下调空间，一二线城市首套房和还清房贷后的改善性住房首付比例会分别降至20%和40%。如果房地产基本销售数据没有改善，房地产融资也不会有太大作用。

广发证券首席经济学家郭磊：

房地产有望在低位实现新的平衡

2022年投资的主要拖累因素是房地产投资，所以要扩大内需首先要稳住房地产投资增速。三季度末房地产政策逐渐从需求端转向供给端，政策效果将会逐步显现。

目前房地产代际需求已经完成了一轮切换，代际需求的下行已经反映完毕，房地产有望在低位实现新的平衡。随着政策的叠加，2023年房地产在稳投资中将发挥重要作用。

植信投资首席经济学家连平：

当务之急是扩内需

展望2023年房地产市场，预计整体处于弱复苏周期中，不同城市分化特征比较明显。由于基数效应，2023年一季度房地产市场指标可能出现二次探底。在“三稳”政策和“保交楼”专项工作持续推动下， 住房信贷呈现小幅扩张态势，房地产市场大概率可以在2023年二季度出现回升。

预计2023年全国房地产销售面积与2022年相当。土地市场相较2022年可能进入修复补库阶段，有实力的房企可能会增加大城市的土地储备。大部分房地产开发商仍处于债务去化的长周期内，预计房屋新开工面积增速仍有可能小幅负增长，拖累建安工程投资，预计2023年房地产投资增速在0附近。

兴业证券首席经济学家王德伦：

房企投资逻辑转向“以需定供”

在“保交楼”和各项利好政策推动下，房地产投资是2023年稳增长的重要方向，降幅或将收窄回归至0附近。需要注意的是，房企融资环境改善并非一蹴而就，短期内政策仍向国企央企以及部分优质民营房企倾斜，出现房企信用修复仍需要时间，叠加海外紧缩环境下的美元债偿还和发行压力加大，整个行业的融资环境改善将是缓慢修复过程。

房地产投资的确定性来自政策端“保交楼”，叠加保障安居性住房投资增加，竣工面积有望逐渐改善，进而对开发投资形成支撑，但需求偏弱是制约房地产市场恢复的关键，销售端疲软仍压制房企拿地意愿，房企投资逻辑转向“以需定供”，因此房地产投资大概率经历弱复苏。

前海开源基金首席经济学家杨德龙：

让市场决定房价波动

为了稳住房地产市场，2022年末几乎放开了之前限制房地产融资的所有渠道，极大提振了对后市的信心。但是房地产行业难以回到以前的状态，特别是一些高杠杆的房企仍然面临资金面紧张的状况。2023年随着居民收入上升，购房信心也有望回暖。各地因城施策逐步取消了限贷、限购等人为限制，除一线城市和房价过高的二线城市需要有所限制外，其他城市限制措施会逐步放开，让房地产行业重新走向市场化，让市场决定房价的波动，这有利于房地产行业长期健康发展。

德邦证券首席经济学家卢哲：

市场回暖预计下半年才会传导至投资端

2023年房地产投资降幅可能收窄-2%左右。房地产投资面临的主要压力一是来自融资端，民营房企暴雷风险不断出现；二是需求端房地产销售遇到一定困难，由此导致整个房地产外源性融资没有得到很好改善，内源性的融资即销售回款也难以得到持续。

2022年11月开始，在融资端的政策修复采取了很多措施，我们认为修复链条应该是房贷利率相对下调、限购、限售政策放松→销售回暖→房企资金面改善→拿地和新开工好转→房地产投资修复。上述修复链条目前仍在第一步，这一步的传导可能要到2023年一季度才能充分兑现。后续从销售端到投资端的传导受高库存、期房交付风险等因素影响，传导期限可能会进一步拉长。

我们认为2023年“低基数+保交楼”这两个因素将带动房地产投资降幅在上半年明显收窄。但由于2022年拿地和新开工大幅减少，销售好转带来的房地产投资回暖则要来得晚一些，预计2023年下半年才会传导至投资端。

工银国际首席经济学家程实：

市场需求会在2025到2030年达到阶段性高峰

中国房地产政策在过去几年经历了比较大的变化，对房地产市场走势产生了深远影响。判断房地产市场最重要的还是围绕人的需求变化，这是推动房地产市场运行的核心要素。中国人口结构的变化会带来房地产需求的两种重要变化，一是刚需（首次置业需求），二是改善性需求，人口结构在两个年龄层次中的占比会对整个房地产市场需求产生系统性影响。

另一个影响房地产市场的重要因素是城镇化过程带来的人口迁徙的变化。从刚需、改善性需求以及城镇化这三个需求层次来看，都会在2025年到2030年达到一个阶段性高峰，因此从房地产市场内生发展的角度看，房地产市场对中国经济的影响未来几年会趋于平稳。