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经济观察报 记者 汪青 8月1日，交通银行（以下简称“交行”）官网发布的一则“提前还房贷交1%补偿金”公告掀起热议。
值得玩味的是，上线一日后，交行官网已找不到该公告。不过，公告所提的提前偿还房贷是否交补偿金讨论却未停。
某城商行上海分行内部人士对经济观察报记者表示，“客户提前还房贷这个事情本身就是违约行为，在任何银行的房贷合同里面都有写明。比如我们行对提前还贷的客户也会收取相应的违约金，但是考虑到在上海市场房贷业务占比较小，本身就没有特别强的竞争力，所以在实际业务操作过程中都没有收取。”
记者了解到，目前各家银行对于提前还房贷是否收取补偿金以及收费标准等规则各有不同。有些银行规定无论何时提前还款均无需交补偿费；有些银行则规定在一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，此后不收违约金；此外，还有部分银行则规定提前还款将以本金的百分比计算或加收若干个月份的利息。
公告“一日游”后火速撤下
8月1日，交行在其官网发布的一则《关于个人按揭类贷款、个人线上贷款抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》显示，为进一步做好个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）相关金融服务，规范提前还款补偿金收费行为，交行对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整。
自2022年11月1日起调整后，包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款在内的个人按揭类贷款及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。
值得一提的时，在这份公告中亦强调了“在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。有交行网点员工表示，尚未接到通知调整提前还款补偿金，补偿金数额根据合同条款由各地分支机构与客户自行协商决定”。
在调整前，交行的提前还款补偿金收费标准分为两种情况：
第一种为部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1%。
第二种为全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。如果是贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，并在1年内全部提前还款，或者是贷款期限5年以上，并3年内全部提前还款的，均收取当次提前还款本金金额的1%。
“过去此类银行征收1%的补偿金或违约金，主要是指一年内多次提前偿还的、偿还不足3年就提前偿还的等类型，是有一定的限定标准的。而此次可以看出，各类提前还贷的行为都有可能要征收1%的违约金，这说明补偿金或违约金政策开始偏紧。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。
本质上看，客户提前还款在一定程度上会对放贷机构的预期收益造成影响，提前还款补偿金则是债务人提前偿还贷款向贷款方支付一定利息（补偿金），以补充贷款方利息损失。一方面，弥补贷款方由于债务人提前还款而导致的一定未来利息损失；另一方面，也是适度增加提前还款成本，毕竟房贷对于银行仍是优质资产之一。
有金融分析人士认为，一般来说，客户提前还款，资金回笼释放了部分个人房贷额度，拓展了银行放贷空间；但同时，银行目前面临的房贷利率整体较之前的利率明显下降。整体上，由于房贷金额大，提前还房贷并不普遍，预计实质影响偏有限。
相关话题掀起热议后，交行于8月2日撤下该公告。
记者致电交行客服部，对方表示，此前确实发布该公告，目前已经下架。目前实际执行政策未有变动，各地分行会结合当地的市场情况制定相关政策，与主流同业政策总体保持一致，具体以贷款合同约定为准。发布此次公告主要目的是，使客户更加清晰了解总行授权各分行的收费、减免权利，请以合同实际约定为准，对客户实际还款无实质影响。
根据交行2022年一季报显示，截止到3月31日，该行个人住房按揭贷款余额1.52万亿元，在其贷款总额中的占比21.95%，在个人贷款总额中的占比为65.89%。
中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼认为，商业银行向客户发放贷款，并以合同形式明确约定贷款期限、利率等要素。全部或部分提前还款，违背了贷款合同中关于贷款期限的约定，是一种“违约”行为，这是部分银行对提前还款行为收取补偿金的逻辑基础。目前法律未明确规定提前还款需要支付补偿金，具体需要看贷款合同约定。如果贷款合同明确约定提前还款需要支付补偿金，那么银行按照合同约定收取违约金补偿金在法律上没有问题。
银行规则有所不同
记者了解到，目前各家银行对提前还房贷是否收取补偿金以及收费标准均有所不同。比如浦发银行、上海银行、招商银行上海分行以及建设银行上海分行等多家银行，均表示无论客户何时提前还款都不会收取补偿金。
“提前还款违约金是业务受理时体现在贷款合同里约定的，不过我们行在实操中都没有收取。目前按揭贷款提前还款实行免预约免违约金政策，按揭客户在客户经理陪同下，在网点柜面即可申请办理，下阶段会上线手机银行提前还款自助操作。”浙商银行上海分行表示。
与此同时，也有部分银行针对部分客户在放款后一定期限内提前还房贷会收取一定比例的补偿金。
平安银行上海分行表示，若在放款后第一年内提前还房贷，需支付剩余金额的1%；若在放款后第二年内提前还房贷，需支付剩余金额千分之五；满2年后即可免除补偿金。渣打银行上海分行放款后满一年可免除补偿金，若在放款后第一年内提前还房贷，需支付剩余金额的3%。
银行为何要限制客户提前还房贷呢？某股份制银行人士对记者表示，“银行每办理一笔房贷的手续都相当复杂，这也导致这部分业务人工成本较高，客户过早还款对于银行来说就会造成直接的损失。而当客户房贷已经交了一年或三年后，每年还款主要还的都是房贷利息。那么，这个时候客户提前还款银行也就可以接受”。
尽管交行上述公告已被撤下，不过业内人士仍表示，“看似普通的一则公告，背后反映的市场问题和民众心理需要积极给予关注。”
严跃进认为，要充分认识到购房者提前还贷的心理，部分是考虑到还款的压力想提前偿还，以减少后续的利息开支；部分是希望提前还贷进而把房产做抵押，从而获得成本更低的贷款；还有一部分则是近期有闲余资金进行提前还款。
多位提前还房贷的购房者告诉记者，考虑到当前经济大环境，收入预期降低，提前还房贷可以减轻每月还贷压力。其次，部分购房者买房时利率较高，随着近期房贷利率下调促使其尽快还房贷。此外，优质投资标的稀缺，也成为购房者将手中闲置资金提前还房贷的重要原因。“对普通个人提前还房贷是否划算这个问题，主要还是与买房者此前选择的房贷偿还方式、剩余年限以及房贷利率等因素有关。此外，对于选择提前还房贷的买房者而言，将闲置的资金提前还房贷也可能需要承担机会成本等。”上述金融分析人士表示。
